Институт изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд до недавнего времени характеризовался значительным количеством пробелов правового регулирования. Требовалось усовершенствовать и уточнить нормы права, регулирующие механизм изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В связи с чем Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) был дополнен главой VII.1 «Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд». Вместе с тем, несмотря на значительные изменения, которые претерпел институт изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, некоторые проблемы до сих пор остаются неразрешенными.
Подробнее хотелось бы остановиться на вопросе возмещения за земельный участок, так как больше всего вопросов в правоприменительной практике вызывает проблема предварительного и равноценного возмещения убытков органами государственной (муниципальной) власти собственникам недвижимости на изымаемых земельных участках. Именно здесь в настоящее время происходит подавляющее большинство судебных споров.
В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации принцип предварительного и равноценного возмещения является одной из гарантий защиты права собственности при изъятии имущества у частных лиц.
В ЗК РФ и ГК РФ предусмотрен добровольный и принудительный порядок изъятия. При добровольном изъятии с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества заключается соглашение об изъятии, в котором в обязательном порядке указываются размер и порядок выплаты возмещения, определяемого по результатам проведенной оценки. В сумму выкупа должны включаться также упущенная выгода и убытки в виде расходов собственников на переезд и обустройство в другом месте. В случае отказа правообладателя от заключения соглашения об изъятии происходит изъятие земельного участка в принудительном порядке, по решению суда.
Определение размера возмещения при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ») и ЗК РФ. При этом в силу п. 1 ст. 56.8 ЗК РФ нормы ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» применяются с соблюдением особенностей, установленных ЗК РФ.
Одной из немаловажных проблем равноценной компенсации является отсутствие единой эффективной методики определения рыночной цены и размера ущерба. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков содержат лишь общие указания относительно порядка расчета компенсации. В итоге складывается ситуация, когда цена за изымаемый земельный участок существенно завышена либо наоборот неоправданно занижена. Также нельзя не отметить и тот факт, что размер убытков невозможно оценить с точки зрения ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», в ст. 5 данного закона нет такого понятия, отсюда следует вопрос, каким образом оценивать непосредственно убытки.
О данной проблеме говорит и С. М. Саргсян, выявляя случаи несправедливой компенсации, выплачиваемой собственнику. Автор указывает на то, что в современной системе законодательства РФ отсутствуют точно установленные методические указания определения размера возмещения за изъятие земельных участков, в связи с чем возникают ошибки при учете индивидуальных особенностей участков при расчете их рыночной стоимости [4].
Как нам представляется возможным, вопрос определение размера возмещения и причиненных убытков целесообразно было бы разрешить путем введения общих методик расчета выкупной цены. Это позволит ускорить и улучшить оценку земельного участка, что, в свою очередь, сократит количество нарушений прав собственников земельного участка.
Далее стоит рассмотреть вопрос возмещения упущенной выгоды при изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд, поскольку в судебной практике до сих пор не выработана позиция по поводу того, что можно отнести к неполученным доходам, а также механизм определения упущенной выгоды.
К упущенной выгоде относятся все доходы, которые получила бы потерпевшая сторона, если бы обязательство было исполнено, при этом к упущенной выгоде относятся такие доходы, которые получил бы собственник земельного участка при обычном ведении своей коммерческой деятельности, если бы отсутствовало препятствие в виде изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
Анализ судебной практики конкретизирует, что именно следует отнести к упущенной выгоде: разницу между затратами на выращивание сельскохозяйственной продукции и доходами от реализации такой продукции (в размере ее средней рыночной цены); доходы от планировавшейся сдачи земельного участка в аренду при условии подтверждения приготовления к заключению договора аренды; неполученные доходы в связи с невозможностью продолжить предпринимательскую деятельность [2].
При этом лицо, требующее взыскать упущенную выгоду, должно документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены из-за препятствия в виде изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Если будущие убытки не будут подтверждены какими-либо доказательствами, то они не могут быть взысканы в качестве упущенной выгоды.
Данную проблему можно было бы разрешить путем принятия Верховным Судом Российской Федерации нового пленума по вопросам земельного законодательства в целях правильного и единообразного применения норм института изъятия и разрешения практических проблем, в котором, в том числе, предусмотреть примерный перечень неполученных доходов, которые могут быть отнесены к упущенной выгодой, а также механизм определения упущенной выгоды.
Следующей проблемой является определения даты, на которую должен происходить расчет выкупной цены изымаемого для государственных нужд земельного участка.
Судами неоднозначно толкуется п. 5 ст. 56.8 и п. 4 ст. 57 ЗК РФ, устанавливающие, что выкупная цена земельного участка определяется с учетом рыночной стоимости имущества на день, предшествующий принятию решения, на основании которого возникли ограничения прав собственников земельных участков.
При рассмотрении судами дел о выкупе земельного участка, многие суды приводят к выводу, что выкупная цена должна определяться исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора. Суды указывают, что определение размера выкупной цены, подлежащей выплате собственнику, на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка, предусмотрено для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения об изъятии данного земельного участка для государственных или муниципальных нужд. По смыслу же ст. 282 ГК РФ, п. 1 ст. 62 ЗК РФ в тех случаях, когда собственник не согласен с размером выкупной цены, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость данного объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора судом [3].
В юридической литературе данный вопрос также является дискуссионным. Так, одни авторы считают, что для равноценного возмещения стоимости изымаемого земельного участка выкупная цена должна определяться на день уведомления правообладателя о произведенной регистрации решения об изъятии земельного участка [1].
Другие авторы полагают, что правило об определении выкупной цены с учетом стоимости имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка, противоречит принципу полного возмещения причиненных убытков, поскольку с момента принятия решения об изъятии земельного участка и до самого выкупа проходит определенное время. Поэтому расчет выкупной цены земельного участка должен производиться на момент заключения соглашения о выкупе [5].
Проблемной представляется и такая форма возмещения, как предоставление другого равноценного земельного участка взамен изымаемого.
Действующее законодательство не содержит каких-либо критериев определения равноценности земельных участков. В научной литературе высказывается мнение, что равноценность земельного участка должна определяться с учетом его индивидуальных характеристик, таких как местоположение, состав земель, площадь, плодородие почвы, и тому подобное. Следует учитывать и фактическое наличие земельного участка равноценного изымаемому для нужд в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо муниципального образования.
Решение этой проблемы нам видится в принятии подзаконного нормативно-правового акта, например, на уровне постановления Правительства Российской Федерации, который бы предусматривал: критерии по которым будет определяется равноценность земельных участков (местоположение, площадь, вид разрешенного использования земельного участка, экологическая обстановка по месту нахождения земельного участка, состояние почвы и так далее); на каком праве будет предоставляться земельный участок; могут ли органы давать правообладателю право на выбор земельного участка, предоставляемого взамен изымаемого, либо право выбора будет принадлежать только органам, уполномоченным изымать земельный участок; возможно ли правообладателю отказаться от предлагаемого участка и потребовать другой; будут ли специально для этих целей в составе земель отводиться земельные участки; какова процедура и срок предоставления земельного участка, предоставляемого взамен изымаемого и иные положения.
Подводя итог, можно сделать вывод, что, несмотря на то, что в настоящее время в Российской Федерации сложился единый механизм правового регулирования изъятия у собственников земельных участков для государственных и муниципальных нужд, многочисленные судебные споры, связанные с предварительным и равноценным возмещением за изъятый земельный участок, подтверждают наличие определенной проблемы, требующей своего разрешения, а значит, правовой механизм изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд нуждается в дальнейшем усовершенствовании.
Список литературы:
- Булацкая Н.Г. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд // Вестник Ивановского государственного университета. Серия: Естественные, общественные науки. 2015. № 2. С. 5 - 12.
- Обобщение судебной практики Арбитражного суда Северо-Кавказского округа об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд (утв. Президиумом Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.01.2016. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 89-КГ15-4. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Саргсян С.М. Проблемы изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Науки о Земле: вчера, сегодня, завтра: материалы Междунар. науч. конф. (г. Казань, май 2016 г.). Казань: Бук, 2016. С. 26.
- Мозолин В.П., Малеина М.Н. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). М.: Норма; Инфра-М, 2004. С. 271 - 272.