Пандемия коронавируса повлияла практически на все сферы гражданских правоотношений. Долевое строительство не стало исключением.
Представим абстрактную ситуацию: физическое лицо заключило договор в 2019 году со сроком исполнения первый квартал 2020. И 2 апреля 2020 года вышло Постановление Правительства № 423 по которому дольщики не могут взыскать неустойку и свои убытки с застройщика с 3 апреля 2020 по 1 января 2021. Это постановление было принято правительством из-за невозможности застройщиком осуществлять свою деятельность. В идеальной ситуации, физическое лицо получило бы свою квартиру в первом квартале 2020, но в долевом строительстве задержки - это обыденное явление, и акт приема-передачи квартиры был подписан 30 декабря 2020. Несомненно, застройщик несет ответственность за задержку передачи, поскольку она формировалась до пандемии, несмотря на это, мы не считаем возможным всеобъемлющее оправдание задержки исключительно эпидемиологической обстановкой.
Нам представляется данная ситуация несправедливой, когда дольщик имеет право взыскать неустойку за 2 дня задержки, в случае, если задержка формировалась преимущественно по вине застройщика, а не из-за непредвиденных обстоятельств. Считаем данное постановление Правительства лоббирующим интересы узкой группы застройщиков, чьё состояние, относительно других сфер экономики и благосостояния физических лиц, является стабильным во многом благодаря программе льготной ипотеки и росту цен на квадратный метр, вызванной ею.
В случае задержки выполнения обязательств застройщиком, дольщик имеет право на: неустойку, размер которой установлен ФЗ-214, штраф в размере 50 процентов от неустойки, компенсацию морального вреда. Положение о штрафе применяется согласно п.6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, поскольку исполнитель не удовлетворил требования в добровольном порядке, и использования этого положения подтверждается пунктом 12 обзора Верховного суда [2].
Вопрос о штрафе является актуальным, поскольку в судах общей юрисдикции занижают размер неустойки, применяя положение ст.333 ГК. Ярким примером того, что происходит во многих судах первой инстанции может являться Постановление Президиума Самарского областного суда от 29.11.2018 [3], который отменил решения нижестоящих судов, а гражданское дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Истец обратился в суд с требованием взыскать в его пользу неустойку за несвоевременную передачу объекта. Первая инстанция и апелляционная, поддержавшая решение первой, удовлетворила требования частично, снизив сумму неустойки по основаниям ст.333 ГК без ходатайства застройщика, несмотря на то, что это возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, чего не было исполнено ответчиком. Суд кассационной инстанции апеллировал к этому, обратив внимание на тот факт, что уменьшение неустойки возможно исключительно в случаях, когда она явно не соразмерна последствиям, наступивших в результате просрочки исполнения. Так же президиум сделал ссылку на Постановление Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 г. №17, из основной части которого следует, что судебные органы в подобных случаях вправе применить ст.333 ГК РФ в исключительных случаях и только по заявлению застройщика. Судам же необходимо указывать основания, по которым они считают допустимыми снижение неустойки, а застройщик обязан представить доказательства, однозначно свидетельствующие несоразмерности неустойки последствиям просрочки исполнения.
На практике многие суды общей юрисдикции занижают неустойку, и дольщики, зная это, обращаются в арбитражные суды, передавая право требования неустойки юридической компании за некий процент от суммы взыскания или фиксированную сумму. Единой практики в арбитражных судах по подобным делам нет, и многое зависит от судейского усмотрения и практики, сложившиеся в конкретном суде [1]. Но тот факт, что данная практика сложилась, показывает нам, целесообразность обращения в арбитраж для дольщика, и, несмотря на оплату услуг компании и отказ от компенсации морального вреда из-за цессии неустойки юридическому лицу, данный шаг имеет экономический смысл.
В связи с этим фактом возникает закономерный вопрос о взыскании штрафа в арбитражной суде, поскольку штраф по своему смыслу присуждается только физическим лицам, а в арбитражный суд обращается юридическое лицо.
Суды могут указывать различные доводы о невозможности возникновения у истца права на штраф. Попытаемся представить некоторые из них:
1. Право потребителя на штраф является правом на компенсацию его убытков, связанных с нарушением неимущественных прав, неразрывно связанных с его личностью, что означает невозможность уступки по ст.383 ГК;
2. Право на штраф у цессионария не возникло, поскольку дольщик свое неудовлетворенное право в судебном порядке не заявлял, а, уступив его, лишился возможности обращения в суд;
3. Передача потребителем прав профессиональным участникам для их исполнения может создать необоснованные преимущества.
Попробуем оспорить эти доводы. Устанавливая неустойку за нарушение срока передачи квартиры, ФЗ-214 не определяет порядок и срок выплаты неустойки, а обязанность выплаты неустойки в добровольном порядке следует из ЗоЗПП, который тоже не устанавливает соответствующего срока. Можем судить, что неустойка должна выплачиваться застройщиком в течение 7-ми дней со дня предъявления требования дольщиком согласно пункту 2 ст.314 ГК РФ.
Поскольку застройщик не выплачивает неустойку добровольно, то на 8-й день после получения требования у дольщика возникает право на потребительский штраф. Уступка права на получение неустойки и штрафа другому лицу не изменяет сторону дольщика в договоре долевого участия, которой остается цедент.
Соответственно, и неустойка, и штраф начисляются за период, когда стороной основного обязательства был потребитель.
Что касается передачи прав профессиональным участникам, мы должны понимать, что данная передача обоснована разумным желанием получить неустойку близкую к норме закона. И необоснованных преимуществ у слабой стороны правоотношений не возникает.
Источники и литература:
1. Взыскание неустойки через арбитраж. URL: https://help-ddu.ru/neustojka/vzyskanie-neustojki-s-zastrojshhika-cherez-arbitrazh# (дата обращения: 10.11.21).
2. Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017). URL: http://logos-pravo.ru/articles/uchastie-grazhdan-v-dolevom-stroitelstve-obzor-sudebnoy-praktiki-verhovnogo-suda-rf-utv (дата обращения: 10.11.21).
3. Постановление Президиума Самарского областного суда от 29 ноября 2018 г. N 44г-110/2018. Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс".