В гражданском праве Российской Федерации объектами признаются материальные и нематериальные блага, по поводу которых субъекты гражданского права по своей воле вступают в правоотношения. В качестве объектов статья 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ (далее – ГК РФ) выделяет вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, в том числе цифровые рубли, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага [2]. Следует добавить, что в доктрине все же сформировалось единое мнение об определяющей роли недвижимого имущества в системе объектов гражданских прав.
Именно недвижимость имеет особое значение в обязательственных отношениях, правовое регулирование которой определяет специфику развития права в тот или иной исторический период. Кроме того, первостепенная роль в иерархии норм гражданского законодательства отдается недвижимости и потому, что именно этот институт оказывает ключевое экономическое влияние на характер взаимоотношений как между гражданами, так и между хозяйствующими субъектами, государством. Помимо фактической роли недвижимости в системе объектов гражданских прав, иерархия прослеживается и в юридической технике, последовательности правового регулирования объектов, так как статья, посвященная недвижимому имуществу, расположена законодателем сразу после определения перечня объектов гражданских прав. Вышеперечисленные признаки, по нашему мнению, свидетельствуют о правовой определенности законодателя в вопросе определяющего значения недвижимости в системе объектов гражданских прав.
Исходя из прямого толкования приведенной статьи перечень объектов гражданских прав является закрытым, что по мнению ряда авторов, не соответствует скорости развития гражданских правоотношений, так как последние могут складываться по поводу иных благ, которые лишь косвенно относятся к перечисленным в статье 128 ГК РФ. Так, Д. Д. Гримм, отражая свою позицию по данному вопросу, подчеркивал: «объектом прав может быть все, что служит средством для удовлетворения человеческих потребностей, поскольку данное средство считается дозволенным и пользование им нуждается в особой охране» [4]. В связи с этим предлагается считать, что объекты, закреплённые в ГК РФ, скорее являются традиционными, наиболее распространенными.
Проблему недостатков правового регулирования объектов гражданских прав наиболее подробно хотелось бы рассмотреть на примере недвижимого имущества. Несмотря на столь всеобъемлющее значение недвижимого имущества, данная категория и сегодня содержит немало разногласий в профессиональной юридической среде.
Основной темой для научных диспутов выступил перечень видов недвижимости, так как зачастую ученые выдвигают свои гипотезы относительно признаков недвижимости и объектов под них подпадающих. Нельзя не отметить значение судебной практики, которая фактически определяет судьбу того или иного объекта, так как признание «объектов незавершенного строительства» в качестве недвижимого имущества было инициировано именно судебно-арбитражной практикой [8]. Аналогичная юридическая судьба и у машино-мест, права на которые с 3 июля 2016 года также подлежат государственной регистрации. Открытый перечень видов недвижимого имущества в п. 1 статьи 130 ГК РФ, а также отсутствие единого перечня свойств и признаков недвижимости ставит на разрешение судов вопрос о том, является ли тот или иной объект недвижимым. Данный подход, по нашему мнению, на современном этапе развития гражданского законодательства является недопустимым и влечет нарастание пробелов, допустимых законодателем при образовании множественности объектов недвижимости, не связанных критерием единства. Безусловно, судебные решения оказывают значительное влияние на законодательную ветвь власти, однако прецедент не является в российской правовой системе источником права и, по нашему мнению, всё же законодательные нормы должны определять судебную практику, но не наоборот.
Для разрешения действующей проблемы, по нашему мнению, необходимо законодательное закрепление не видов недвижимости, а признаков, их определяющих и идентифицирующих. В действующем законодательстве существуют лишь два физических признака недвижимости, которые следуют из определения недвижимости: прочная (неразрывная) связь с землей и невозможность перемещения конкретного объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Ученый-правовед С. А. Степанов отмечал, «хотя законодатель и попытался дать объективное определение недвижимости, в действительности оно не может быть признано универсальным» [3]. Более того, нельзя не согласиться с достаточно распространенным в юридической среде мнением о том, что «связь с землей» и «несоразмерный ущерб» являются оценочными категориями, которые вызывают сложности в практическом смысле. Судебная практика каждый раз подходит индивидуально к установлению наличия или отсутствия «прочной связи с землей». Например, некоторые суды при определении прочной связи исходят из технических характеристик слоя бетона (его толщины) и подготовительных слоев между землей и фундаментом [6]. Исходя из этого ряд авторов настаивают на необходимости законодательного закрепления критерия прочности, конкретные признаки которого могут находить свое отражение в сфере технических дисциплин, связанных с архитектурой и строительством.
Не существует также и единого подхода к определению «несоразмерного ущерба назначению объекта». Отдельные авторы настаивают на исключении данного признака из определения недвижимости, отмечая отсутствие требуемого правового эффекта. Так, О. В. Макаров отмечает: «признак несоразмерности ущерба назначению объекта недвижимости при его перемещении вообще должен быть исключен из ГК РФ» [5]. Судебная же практика в этом вопросе сформировалась и под соответствующим ущербом принято понимать невозможность использования объекта по целевому назначению, а также значительное ухудшение его технических свойств, снижение его ценности.
Более конкретные признаки фактически определяются прецедентом, так, судебная практика еще совсем недавно шла по неверному пути, определяя заборы, рекламные щиты в качестве недвижимости лишь в силу наличия факта государственной регистрации [7]. При этом, суды не учитывали и не исследовали вопрос наличия у спорного объекта иных признаков, установленных статьей 130 ГК РФ. Следует также отметит – нет оснований полагать, что недвижимость становится таковой только после государственной регистрации. После регистрации у субъекта возникает лишь право на недвижимость, тогда как недвижимость существует и до регистрации. Ряд авторов придерживаются близкой нам позиции о том, что признак регистрации является не определяющим, а скорее производным для недвижимости. Именно поэтому описанный подход был признан крайне формальным, предупредить который можно лишь закреплением основных императивных признаков недвижимости, создающих единый подход в определении того или иного объекта в качестве недвижимого.
В этой связи целесообразно будет условно подразделить все признаки недвижимости на две категории: признаки, которые необходимы для идентификации вещи в качестве недвижимой (прочная связь с землей, несоразмерный ущерб) и признаки, которыми недвижимая вещь должна обладать (технический паспорт, регистрация права). Такой подход позволит снять вопрос о признании вещи недвижимой и обяжет правообладателя последней совершить определённые действия для её оборотоспособности.
Если обратиться к международной практике, то зарубежные цивилисты при отграничении недвижимости от иных объектов гражданских прав указывают на такие её признаки, как «его неподвижность, индивидуальная определенность, целевое предназначение» [1].
Анализ существующих в отечественном законодательстве групп недвижимости не позволяет выделить общие признаки объектов, в отношении которых установлен правовой режим недвижимости. Данный факт дает основания полагать, что понятие недвижимости выведено законодателем нетрадиционным образом, не через установление признаков данного явления, а путем законодательного закрепление перечня относимых к данной категории объектов. Представляется, что выбранных законодателем прием, использованный для разработки термина недвижимости, является не самым корректным, ведь для правоприменительной практики он не дает критерия единства для определения того или иного объекта, в качестве недвижимого.
Исследование, выделяемых в юридической литературе признаков позволяет сгруппировать основные отличительные черты недвижимого имущества: порядок приобретения права собственности на недвижимость; особенности принудительного прекращения прав на объекты недвижимости (в том числе социальные основания); основания, порядок и последствия изъятия недвижимых вещей; особенности исполнения обязательств, возникших по поводу недвижимого имущества; действие специфических правил на совершение сделок (например, с земельными участками сельскохозяйственного назначения); прочная связь места нахождения объекта недвижимости и всех, связанных с ним юридических фактов; низкая ликвидность; осязаемость; долговечность и иные.
Подводя итоги вышеизложенному и обобщая мнения ученых-правоведов, стоит отметить, что предусмотреть закрытый перечень видов недвижимости не представляется возможным, в связи с этим целесообразно закрепить в законе обязательные признаки, которыми должна обладать вещь для идентификации ее в качестве недвижимой. Устранение какого-то из действующих признаков считаем чрезмерным и неоправданным. По-нашему мнению, устранить недостаточную конкретность действующего определения можно лишь путем установления дополнительных – детализирующих признаков, характеризующих связь объекта с землей.
Список использованной литературы:
1. Абушева Р.А., Ахмедова З.А. Основные характеристики недвижимого имущества // Вестник Дагестанского государственного университета. Серия 3: Общественные науки. 2020 №1;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ;
3. Гражданское право: учебник: в 2 т. / под ред. С. А. Степанова. - 2-е изд., перераб. и доп. - Москва: Проспект, 2018;
4. Гримм Д.Д. Указ. соч. С. 100;
5. Макаров О. В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты / О. В. Макаров // Нотариус. — 2014. — № 5;
6. Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 16 декабря 2008 г. № 9626/08 по делу № А08–7744/06–5;
7. Решение Центрального районного суда г. Тюмени от 26 июня 2017 года по делу № 2-4407/2017;
8. Суханов Е. А. Недвижимость в системе объектов гражданских прав («Журнал российского права», 2021, № 1).