В настоящее время ипотечные правоотношения активно развиваются. Это связано с повышением цен на недвижимость, что затрудняет приобретение собственного жилья, в условиях не соотносимо высоких цен и дохода населения. Однако до сих пор имеются юридические пробелы в области регулирования договора ипотечного кредитования, что приводит к проблемам для правоприменителя. В целях восполнения некоторых правовых пробелов в данной области в статье будут предложены меры по совершенствованию ипотечного договора.
В основе ипотечного кредитования лежит залоговое право. Недвижимость приобретенная, на средства залогодержателя, является предметом данного вида договора, что стимулирует должника надлежащим образом выполнять возложенные на себя обязательства. Основным законом регулирующим ипотечные правоотношения является Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (далее - Закон об ипотеке) [7]; ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ [6], а так же Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) [1]. Согласно ипотечному законодательству, государственная регистрация ипотечного кредитования является обязательной. Запись о том, что объект недвижимости обременен ипотекой, вносится в ЕГРН.
На наш взгляд, наиболее острая проблема договора ипотеки, возникает в области недобровольного права прекращения на данный вид кредитования. В законе предусмотрено два способа прекращения договора ипотеки – добровольное (на основании заявления сторон), а также принудительное (на основании решения суда). В случае принудительного прекращения права ипотеки по решению суда запись в ЕГРН погашается на основании заявления истца, который является заявителем, и заверенного печатью вступившего в законную силу решения суда о прекращении права ипотеки [4].
Например, решение Велижского районного суда от 25.12.2012 г. № 2–379/2012 [5]. Истица, при обращении в суд с иском, указал, что между ответчиком и матерью истца был заключен договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа. Данный объект недвижимости был обременен ипотекой в силу закона, об это в договоре было указано. По истечению срока, указанного в договоре купли-продажи, покупатель (мать истца) произвела полную оплату. Но представить в ЕГРН совместное заявление о погашении ипотеки не успели, так как ответчик умер. Впоследствии умерла и мать истца.
Истец обратилась за получением свидетельства о праве собственности на жилой дом, в чем ей было выдано свидетельство на жилой дом с наличием обременения в виде ипотеки в силу закона.
Истец предоставил суду документы, подтверждающие факт полного расчета между сторонами по договору. Ипотека в силу закона по договору купли-продажи здесь была установлена в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара».
При исследовании доказательств судом выявлено, что оплата за данный жилой дом произведена жилищным сертификатом, а средства, в свою очередь, поступили на счёт продавца. На основании данных доказательств суд решил, что обязательства по ипотеке в силу закона исполнены, и соответственно подлежат прекращению.
Второй значительной проблемой в области прекращения права собственности ипотечного имущества, на которое наложено взыскание по решению суда, реализация данного имущества на публичных торгах. Но ни смотря на то, что данная процедура реализации имущества активно используется, порядок и условия разработаны достаточно поверхностно.
Примером того, как данные недоработки сказываются на практике, является дело от 12. 12. 2017 г. № 37-КГ17-12 [3]. Согласно материалам дела Красулина О.В. в 2010 году приобрела недвижимость – однокомнатную квартиру за счёт средств ипотечного агента, на основании ипотеки в силу договора.
Ни смотря на то, что Красулина исправно платила ежемесячные взносы, Ипотечный агент обратился в суд, по прошествии четырех лет, с требованием расторгнуть договор ипотеки и арестовать недвижимое имущество - объект ипотечного кредитования. Ипотечный агент обосновывал свои требования – значительной просрочкой по ежемесячным платежам. Суд вынес решение в пользу ипотечного агента заочно, после чего однокомнатная квартира была продана на торгах. С Фроловой С.Г. – победителем торгов был заключен договор купли-продажи жилой площади.
Красулина не была осведомлена ни о наличии заочного решения суда, ни об исполнительном производстве, ни о договоре купли-продажи квартиры, за которую она продолжала вносить ежемесячные выплаты. Когда ей стало известно, она обратилась в суд.
Суду первой инстанции установил, что нет задокументированных доказательств о наличии просрочки по ежемесячным платежам у ипотечного агента нет, а следственно взыскание квартиры являлось незаконным. Также был выявлен ряд нарушений таких как: цена квартиры на торгах была ниже среднерыночной на момент проведения торгов; были нарушены сроки поступления информации о проведении торгов в сети- Интернет, а в печать эта информация не поступала. Исходя из вышеперечисленных, доводов суд первой инстанции принял решение удовлетворить требования истца.
Однако суды апелляционной и кассационной инстанции отменили данное решение, ссылаясь на то, что сам порядок торгов был не нарушен, а следовательно отмена их результатов невозможно.
Данный спор дошел до коллегии по гражданским делам Верховный суд РФ. В определении ВС РФ указал: предусмотренный п. 1 ст. 449 ГК перечень оснований для признания торгов недействительными не ограничивается нарушениями организаторов торгов. ВС РФ в своем постановлении сослался на Обзор судебной практики № 2 2016 года [3]. В котором уже указывалось, что торги признаются недействительными, если имущество выставлено для реализации незаконно и необоснованно. Также председателем коллегии было отмечено, что истец не была осведомлена о процедуре реализации, а следовательно, фактически не участвовала в данной процедуре. Дело передано на новое рассмотрение в апелляцию.
Резюмируя вышесказанное, еще раз отметим, что ипотечное кредитование регулируется в первую очередь гражданским законодательством. Однако на практике возникают проблемы с юридической техникой в данной области. Ни смотря на то, что порядок торгов регламентирован (ст.447; 448 ГК РФ), на практике возникает множество противоречий и законодательных пробелов. Однако, в настоящее время есть множество комментариев ВС РФ по различным спорным ситуациям в данной области, что является источником права, на которые следует ссылаться при изучении подобных споров.
Список источников:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.22.2002 № 146-ФЗ (в ред. ФЗ от 01.07.2021 № 287-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552.
- Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016) // http://www.consultant.ru (дата обращения 01.04.2022).
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.12.2017 по делу 37-КГ17-12 // https: // legalacts.ru (дата обращения: 01.04.2022).
- Пономарева Е.С. Правовое регулирование ипотеки // Молодой ученый. – 2017. – №44 (178). – С. 135-137.
- Решение Велижского районного суда Смоленской области от 25.12.2012 г. № 2–379/2012 «О прекращении ипотеки на дом» // https: // sudact.ru (дата обращения: 01.04.2022).
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в ред. ФЗ от 14.03.2022 № 58-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2015. – № 29. – Ст. 4344.
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (в ред. ФЗ от ред. от 26.03.2022 № 71-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 1998 г. – № 137. – Ст. 3400.