Эволюция общественных отношений трансформирует классические представления о критериях и методологии определения недвижимого имущества. Если ранее перечень таких критериев был одним, то в настоящее время правоприменительная практика сформировала дополнительные основания и признаки, позволяющие признать соответствующий объект недвижимостью. Так, нормативные критерии определения недвижимого имущества, сформулированные в ст. 130 Гражданского Кодекса РФ, в настоящее время вызывают множество вопросов как у цивилистов-теоретиков, так и у правоприменителей. Более того, диспозиция указанной статьи значительно затрудняет реализацию данной нормы права. Таким образом, целью настоящей работы будет являться определение объективных критериев, позволяющих отнести тот или иной объект гражданского права к недвижимости. Однако сначала необходимо проанализировать указанные законодателем критерии выделения недвижимого имущества.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ существует две категории недвижимых вещей: недвижимость в силу природных свойств и недвижимость в силу закона. Рассмотрим предложенный законодателем критерий определения недвижимости в силу природных свойств. Таковым является прочная связь вещи с землей, при которой невозможно перемещение этой вещи без соразмерного ущерба ее назначению. Несмотря на кажущуюся простоту и удачность данного определения, указанная формулировка подвергается серьезной критике в среде современных учёных-цивилистов. Так, Н. А. Сыроедов, И.Л. Брауде, И. В. Козлова замечают, что современные градостроительные и промышленные технологии создают возможность перемещения зданий, строений и сооружений без нанесения ущерба их назначению [6, с. 93]. Например, ещё в 1936 году в целях реализации генерального плана реконструкции Москвы, в столице было передвинуто 23 каменных дома (не путем предварительной разборки, а прямым перемещением) [2, с. 25]. Нормативный критерий прочной связи объекта с землей, таким образом, нивелируется в современных условиях технического прогресса. Известную сложность представляет надлежащее установление правового статуса таких вещей как вагоны, тенты, киоски, палатки и др. К. А. Новиков считает, что подчинять оборот данных вещей нормам, рассчитанным на недвижимость, нецелесообразно, поскольку в ближайшее время они должны исчезнуть [4, с. 121]. Однако на сегодняшний день указанные вещи активно используются в гражданском обороте, поэтому необходимо выработать четкие критерии, позволяющие придать им надлежащий правовой статус. Другие авторы полагают, что указанные вещи могут быть квалифицированы как недвижимость только в случае восстановления их прочной физической и юридической связей с землей. Подобный подход представляется не вполне подходящим в условиях обязательной государственной регистрации недвижимости и наличия такой конструкции, как единый имущественный комплекс [1, с. 8]. Таким образом, хотя предложенная законодателем формулировка недвижимости в силу природных качеств подвергается активной критике со стороны отечественных цивилистов, научное сообщество само не выработало единого подхода в решении данного практически значимого вопроса [5, с. 228].
Вторую группу объектов, указанных в п. 1 ст. 130 ГК РФ, составляют вещи, недвижимые в силу закона. Подытоживая ряд научных сентенций, посвященных данной категории недвижимости, можно заключить, что их правовое признание таковыми объясняется, во-первых, необходимостью проведения государственной регистрации, и, во-вторых, косвенной связью данных вещей с землей, их управляемостью с помощью внешних, объективно существующих сил природы (территориальных вод, воздушного и космического пространств и др.). Последнее обоснование, однако, с учетом правоприменительной практики выглядит неубедительным. Так, самолет, используемый в целях перевозки пассажиров или транспортировки грузов, будет квалифицироваться как недвижимая вещь, подлежащая государственной регистрации. Тот же самолет, приобретенный для личного пользования, понимается как движимая вещь [5, с. 229]. Не менее интересным в этой связи представляется содержание п. 2 приказа Минтранса РФ от 18.11.2011 № 287, согласно которому метеорологические шары-пилоты, неуправляемые аэростаты и другие предусмотренные данным актом воздушные суда, не подлежат государственной регистрации, а значит, недвижимостью не являются. Иными словами, критерий косвенной связи этих объектов с землей может использоваться, с нашей точки зрения, лишь как теоретическое умозрение, и то с известными оговорками. Тем не менее, следует отметить, что нормативный признак обязательной государственной регистрации недвижимых в силу закона вещей четко и непротиворечиво сформулирован законодателем.
Формулируя промежуточный вывод настоящей работы, следует отметить, что в настоящее время сложилась объективная необходимость внесения изменений в п. 1 ст. 130 ГК РФ в части указания более точных критериев, позволяющих определить вещи, недвижимые в силу природных свойств. Перспективным подходом, по нашему мнению, является законодательное установление технического, оценочного, временного критериев определения недвижимости [3, с. 6]. Раскроем их содержание более подробно. Технический критерий предполагает, во-первых, определение технических характеристик объекта недвижимости, исходя из характера его связи с землей, как-то: наличие или отсутствие фундамента, возможность подведения коммуникаций и др. Отметим, что данный признак недвижимости определен в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 N 2061/99. Во-вторых, технический критерий определяет недвижимое имущество исходя из функциональной связи такой вещи с землей. Например, функциональное назначение жилого дома предполагает его прочную связь с землей, хотя, как мы выяснили, с помощью современных технологий, ее сравнительно легко временно нарушить. Ключевым фактором здесь будет являться целевое использование объекта гражданского права, которое может предполагать прочную связь с землей или обходиться без нее. Тот же перемещаемый дом в скором времени снова приобретает связь с землей, поскольку его обыденное использование, как и другой подобной вещи (склада, предприятия), объективно невозможно без подобной связи. Важность законодательного закрепления технического критерия определения недвижимости подтверждается, в частности, постановлением ФАС ВВО от 11.01.2002 по делу N 1170/5К; суд посчитал, что раз построенный гараж не имел фундамента и подведенных коммуникаций, то данному объекту не присваивается кадастровый номер, и объектом недвижимости он не является. Оценочный критерий предполагает сравнительную оценку стоимости недвижимости до и после ее перемещения, затрат, производимых на передвижение, иных технических расходов. Временной критерий основывается на намерении лица построить объект на определенный или неопределенный срок. В этой связи согласимся с очевидным различием правового режима жилого здания, возведенного для долговременного проживания в нем граждан, и киоска, построенного на летний сезон для продажи мороженого. Последний, очевидно, не может определяться как объект недвижимости.
В связи с вышеуказанными положениями предлагаем следующую возможную редакцию п. 1 ст. 130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что имеет, как правило, фундамент и возможность подведения коммуникаций, предназначено для долговременного использования, прочно и функционально связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно или требует значительных затрат, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Ч. 2, ч. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ предлагаем оставить без изменений.
Таким образом, на сегодняшний день в доктрине гражданского права и правоприменительной практике сложились объективные условия, органически требующие модернизации критериев определения недвижимых вещей. В настоящей работе автором были предложены следующие основные критерии: технический, оценочный, и временной. Введение указанных критериев в ст. 130 ГК РФ, думается, внесет определенное единство в теорию гражданского права и положительно повлияет на практику применения указанной правовой нормы.
Список использованных источников
1. Абдурахманова М. М. Государственная регистрация на недвижимое имущество // Системные технологии. 2013. № 6. С. 1-8.
2. Левин Л. Дом переехал // Наука и жизнь. 1996. № 4. С. 24-28.
3. Наумова Л. М. Критерии квалификации недвижимого имущества // ЭЖ-Юрист. 2005. № 4. С. 5-7.
4. Новиков К. А. О понятии недвижимого имущества // Хозяйство и право. 2011. № 11. С. 119-121.
5. Пудовкина О. В. Определение недвижимого имущества: проблемы теории и практики // Известия Саратовского университета. Новая серия. Серия Экономика. Управление. Право. 2015. № 2 (15). С. 226-231.
6. Сыроедов Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1988. № 8. С. 90-97.