Приобретение имущества у неуправомоченного отчуждателя встречается довольно часто и влечет за собой не всегда благоприятные последствия. Неуправомоченным отчуждателем может быть и похититель, незаконно завладевший чьей-то вещью, и лицо, нашедшее потерянную вещь, равно как и лицо, находящееся с собственником имущества в договорных отношениях, например, аренды или найма, которые, однако, не предусматривают права отчуждения имущества. Все эти ситуации схожи тем, что имущество было отчуждено в нарушение правомочий, предоставленных собственником либо же законом. В анализируемой проблеме обе стороны защищают свои права собственности. Одна сторона в этих правоотношениях имеет право собственности, однако без фактического владения, а другая сторона, добросовестно получившая право собственности по сделке, вполне обоснованно считала себя полноправным собственником до момента объявления другого собственника. Так как не может быть одновременно двух собственников одной и той же вещи, необходимо решить, какую же из сторон нужно защищать, а какой отказать в защите. Этот спорный вопрос и является темой данной статьи.
Прежде всего стоит разобраться в определении понятия «добросовестный приобретатель» и его значении для защиты права собственности. Кто им является, если ли какие-либо критерии для признания того или иного лица добросовестным? Согласно п. 1 статьи 302 ГК РФ, добросовестным признается лицо, которое не знало и не могло знать о том, что приобретает имущество у лица, не управомоченного его отчуджать. Также в п. 6 статьи 8.1 ГК РФ конкретизировано понятие добросовестного приобретателя недвижимого имущества – таким является приобретатель, «полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него» [1]. Добросовестность позволяет обезопасить свое право собственности на какое-либо имущество, выступает своего рода основанием для ограничения случаев возможности предъявления требования по модели «отдай мое» [2] со стороны третьих лиц (например, статья 302 ГК РФ содержит перечень таких оснований). Однако, несмотря на видимые гарантии защиты прав добросовестного приобретателя, далеко не во всех случаях суд выносит решение в его пользу [3].
Для баланса прав и законных интересов участников гражданских правоотношений для собственника также закреплены меры судебной защиты права на неприкосновенность собственности. Предусмотрен ряд оснований для истребования имущества от добросовестного приобретателя. Во-первых, когда имущество было приобретено по безвозмездной сделке у отчуждателя, не имевшего таких полномочий. В этом случае собственник всегда может истребовать свое имущество. Также, в соответствии с п. 37 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, «если к моменту, когда приобретатель узнал о неправомерности отчуждения, он не произвел полную оплату, имущество также считается полученным безвозмездно» [4]. Во-вторых, согласно статье 302 ГК РФ, в случае приобретения имущества по возмездной сделке собственник может истребовать его, когда это имущество выбыло из его владения помимо его воли (утеря, кража и т.д.). Однако здесь следует учесть, что в соответствии с п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126
«не может быть признана выбытием имущества помимо воли собственника передача вещи по сделке, даже если впоследствии она была признана недействительной» [5].
Что же касается обеспечения прав добросовестного приобретателя, законом предусмотрены довольно надежные гарантии. В России установлен относительно низкий стандарт добросовестного поведения – чтобы считаться добросовестным, лицу необходимо совершить всего несколько простых действий: проверить информацию о приобретаемом имуществе в ЕГРН (ЕГРП), убедиться, что собственник, указываемый в выписке и продавец – одно и то же лицо. Важным является и определение срока исковой давности, составляющий 3 года, в течение которого собственник имеет возможность в судебном порядке истребовать имущество. Предусмотрен и срок приобретательной давности, после истечения которого лицо становится полноправным собственником и истребовать имущество у него будет невозможно. Согласно 234 статье ГК РФ, он составляет 15 лет для недвижимого имущества и 5 лет для иного.
Стоит отметить и некоторые нововведения в правовом регулировании данного вопроса. Так, Федеральным законом от 16.12.2019 № 430-ФЗ
«О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» расширено понятие добросовестности путем дополнения п. 6 ст. 8.1 ГК. Как следует из этого пункта, установленное им правило применяется как в процессе истребования имущества у добросовестного приобретателя, так и для «приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке приобретательной давности» [6]. Данное усиление презумпции добросовестности представляется вполне обоснованным. Одновременно с этим ограничена возможность истребования жилого помещения от добросовестного приобретателя. Согласно введенному п. 3 ст. 223 ГК РФ добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании п. 4 ст. 302 ГК РФ, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. Также изменению подверглись правила исчисления срока приобретательной давности. В соответствии с п. 4 ст. 234 ГК РФ течение этого срока начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, – не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя. Стоит отметить и главу 10.1 Федерального закона от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ о введении денежной компенсации за утрату права собственности на жилое помещение. Этим законом предусматривается возможность выплаты денежной компенсации добросовестному приобретателю жилья, у которого оно было истребовано на основании судебного акта. Компенсация выплачивается из казны РФ. Ее размер по выбору правообладателя может определяться исходя либо из суммы реального ущерба, либо из кадастровой стоимости истребованной недвижимости. Требовать компенсации правообладатель может в судебном порядке, если в течение полугода ему не был возмещен ущерб причинителем вреда [4].
Таким образом, законодательством Российской Федерации, в целом, обеспечены необходимые гарантии защиты прав добросовестного приобретателя, получившего имущество от неуправомоченного отчуждателя, а также принимаются новые меры в регулировании данного вопроса, которые, на мой взгляд, являются довольно эффективными.
Список используемых источников:
- Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть I от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ в ред. от 16.12.2019г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994 № 32 Ст. 3301; Российская газета. 2019 № 286.
- А.М. Ширвиндт. Гражданское право: учебник: в 4 т. т.1 / отв. ред. Е.А. Суханов – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, 2019. с. 457.
- Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 мая 2012 г. № 17037/11 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2012 г., № 9.
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Бюллетень Верховного Суда РФ, июль 2010 г., № 7.
- Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2009 г., № 1.
- А.М. Эрделевский. Об изменениях в подходе к добросовестности приобретателя недвижимого имущества // Консультант плюс.
- Федеральный закон от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2019 № 31 ст.4458.