Приобретение жилья возможно, как напрямую от застройщика, так и путём заключения договора купли-продажи с целью оформления перехода права собственности. Первый способ является наиболее предпочтительным, так как представляет собой возможность получить качественную квартиру при минимальных затратах. Если данный объект недвижимого имущества ещё не построен, стоимость его существенно ниже рыночной на уже возведённые дома. Указанный способ, действительно предпочтительней, но большая вероятность столкнуться с отрицательными моментами требует ответственно относится к выбору застройщика. Соответственно возникает вопрос, какие риски могут возникнуть при реализации своих прав в сфере приобретения недвижимости и как их преодолеть.
Необходимо обозначить, что понимается под объектом незавершённого строительства, и в какой момент возникает его существование. Обращаясь к теории права можно выделить следующее понятие обозначенного определения: сложная недвижимая вещь, возникающая в результате соединения стройматериалов с господствующим объектом недвижимого имущества – земельным участком, в целях создания новой недвижимой вещи (здания или сооружения, завершенного строительством), в отношении которой не получено разрешение на ввод в эксплуатацию, качественно и количественно изменяющаяся в процессе ее существования в процессе строительства. [4, c.8] Отсюда, установление прочной связи с землей, как объекта капитального строительства со значительной степенью готовности, соответственно, перемещение которого невозможно без ущерба его назначению является моментом возникновения.[3, c.11]
Приобретение данного объекта оформляется договором участия в долевом строительстве. По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.[1]
Существенные условия договора также указаны в законодательстве Российской Федерации, и к ним относятся предмет договора, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантии качества на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договор. [1] Помимо этого, выделяются и иные характеристики данного договора, которые определяют его как консенсуальный, двусторонний и возмездный.
Данные отличительные черты указывают на главное достоинство договора. Предполагается, что на стадии строительства приобретение недвижимости является выгодным условием. Однако такой критерий коррелируется с некоторыми рисками. Рассмотрим их ниже:
1. предметом сделки является не недвижимое имущество, а право требования его по окончанию строительных работ
2. сроки строительства могут быть увеличены на несколько лет
3. банкротсво застройщиков и в соответствии с этим заморозка строительства на долгий период времени
Для подтверждения данной позиции обратимся к судебной практике. В Нижнем Новгороде компания ЗАО «Наш дом» заключила договор участия в долевом строительстве более чем с 50 лицами, с условием окончания работ в 2004 году. Однако в 2008 году компания признаётся банкротом, результатом чего становится лишение граждан жилой площади, так как, на сегодняшний день, договор так и не был исполнен.[2]
Для решения данных ситуаций государство установило меры защиты участников долевого строительства. Одной из них является введение в 2017 году такого правового института, как компенсационный фонд. Под ним понимается некий объем денежных средств, размещенный на счетах саморегулируемой организации, который образуется за счет взносов ее участников и выступает в роли страховки. Главная цель введения такого фонда - это минимизация рисков при заключении договора участия в долевом строительстве.
Для уменьшения негативных последствий, возникающих из заключения договора, выдвигается решение в виде обозначения новой гарантии обеспечения защиты участников долевого строительства. Увеличение роли государства в данной сфере имеет важное значение, так как именно оно сможет стабилизировать правоотношения в рамках договора долевого строительства. Обязанность государственных органов закончить строительство, если застройщик в судебном порядке признан банкротом и в течение определённого времени не произошла его замена, способствует возможности граждан улучшать свои жилищные условия без рисков.
Подобное решение планируется принять к недостроенному дому, который был рассмотрен в рамках судебной практики. Так, например, государство планирует выделить 800 млн, чтобы достроить данный дом. Такая сумма была озвучена на заседании комитета нижегородского Законодательного собрания по градостроительству в 2023 году.
Подводя итог, необходимо отметить, что риски при прикупке объекта незавершённого строительства существуют, но государство стремится урегулировать данную сферу. Уже существующих норм недостаточно для обеспечения безопасности участников договора долевого строительства. Соответственно следует улучшить регулирование, что возможно при активном вмешательстве государства.
Список литературы
- Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 28.12.2022) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 03.01.2004. №1. Ст. 40
- Первый арбитражный апелляционный суд // постановление от 9 сентября 2008 г. по делу N А43-6268/2007-36-4
- Батуева Э.Ц. Гражданско-правовое регулирование отношений, связанных с объектом незавершенного строительства, как недвижимым имуществом // автореф. дис. М., 2010. 22 с
- Шалагинов К.К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: Теория и практика // автореф. дис. Ростов-н/Д, 2009. 32 с.