Эскроу отношения в современном гражданском праве

УДК 347.45.47

ББК 67.404

Аннотация: в статье рассматривается относительно новый институт обязательственного права - эскроу (договор условного депонирования и договор счета эскроу). В научной работе раскрывается содержание эскроу отношений, выделяются их особенности, проводится сравнительный анализ договора условного депонирования и договора счета эскроу с другими видами договоров. Вместе с тем определяется сфера применения эскроу отношений в России и предлагаются рекомендации по совершенствованию и распространению на практике условного депонирования и договора счета эскроу.

Ключевые слова: эскроу отношения, договор эскроу, договор счета эскроу, условное депонирование, эскроу-агент, депонент, бенефициар.

Содержание эскроу отношений

Гражданское право является достаточно гибкой отраслью российской системы права – об этом свидетельствуют частое внесение изменений в Гражданский Кодекс, появление новых правовых инструментов, регулирующих отношения участников гражданского оборота. Вопрос взаимного доверия сторон сделки стоит довольно остро, поэтому обеспечение своевременных и полноценных расчетов между ними является прерогативой для законодателя. Так, несколько лет назад возникла новая вариация взаимодействия между контрагентами, заимствованная из частного права зарубежных стран, – договор счета эскроу. В 2017 году к договору счета эскроу законодатель «добавил» условное депонирование (он же договор эскроу). (гл. 47.1 ГК РФ). Сейчас эскроу представляет собой официально закрепленную возможность осуществления расчетов, обеспечивая, кроме того, безопасность сделки и добросовестность ее участников. Безопасность, в первую очередь, заключается в гарантии соблюдения договоренностей сторон[1]. Согласно данному договору, независимая сторона (банк в лице эскроу-агента) открывает счет эскроу для временного хранения и учета денежных средств депонента в целях последующей их передачи бенефициару. Переход права собственности на них становится возможным строго при наступлении оговоренных в договоре оснований передачи. До наступления указанных обстоятельств деньги принадлежат депоненту, а после – выгодоприобретателю, то есть бенефициару.

Ключевое отличие условного депонирования от договора счета эскроу заключается в следующем: 1) эскроу-агентом может быть не только банк, но и любое уполномоченное физическое или юридическое лицо, которому доверяют стороны; 2) объектом депонирования могут быть не только денежные средства, но и любые движимые вещи, безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги. Иными словами, анализируемый договор является правомерным способом «передержки» имущества (или денег) между двумя субъектами с помощью третьего незаинтересованного. До момента возникновения оговоренных в соглашении условий никаких притязаний на объект депонирования у участников быть не может, распоряжение им приостановлено[2]. Деятельность свою эскроу-агент реализует преимущественно возмездным образом. Как правило, это солидарная ответственность участников правоотношений.

Особенности эскроу отношений

Невозможность расторгнуть данный договор в любое время является характеризующим признаком условного депонирования. Для прекращения договора необходима обоюдная воля и желание сторон или прекращение срока договора. Также условием прекращения действия является смерть/недееспособность/безвестное отсутствие физического лица как эскроу-агента или ликвидация юридического лица. Стоит отметить, что на эскроу не распространяются правила, предусмотренные для договора банковского счета и закрепленные в ст. 859 ГК. Еще одной интересной особенностью, присущей этому договору, считается предусмотренная соглашением обязанность эскроу-агента удостовериться в добросовестности бенефициара, то есть проверить документы, подтверждающие наступление оговоренных обстоятельств по внешним признакам. Если у агента возникнут подозрения, основанные на разумных основаниях, в недостоверности предоставленных фактов, он может воздержаться от передачи объекта депонирования новому собственнику. Следующим немаловажным моментом является невозможность эскроу-агентом пользоваться и распоряжаться переданным ему на депонирование имущество. Необходимым нам представляется сказать также про отсутствие права на арест или принятие в отношении депонированного имущества обеспечительных мер по долгам эскроу-агента либо депонента. Объект депонирования в данном случае строго неприкасаем. Злоупотреблять этой правовой особенностью и заключать фиктивный договор не стоит, поскольку сделку в конечном счете признают ничтожной, а деньги или имущество истребуют.

Постепенное развитие отношений эскроу в России поспособствовало возникновению взаимного эскроу. В этом случае одно и то же лицо можно единовременно считать и депонентом, и бенефициаром, поскольку обе стороны депонируют свое имущество с помощью эскроу-агента, и, при наступление определенных условий, происходит обмен объектами депонирования[3].

Сравнительный анализ договора эскроу с другими договорами

Ученые-правоведы выделяют несколько договоров в действующем законодательстве, которые по своей сути или содержанию схожи с договором эскроу. Среди них - секвестр или по-другому хранение вещей, являющихся предметом спора (ст. 926 ГК РФ). Суть заключается в следующем: стороны, между которыми возник спор о праве на имущество, передают его третьему лицу, которое обязуется на момент прекращения спора возвратить имущество конкретной стороне в зависимости от решения суда или достигнутого между сторонами консенсуса. Разумеется, к отношениям эскроу ближе договорной секвестр, поскольку оба договора предполагают передачу вещи третьему лицу на хранение до наступления установленных условий. При этом спутать данные инструменты правового регулирования не представляется возможным. Решающее отличие заключается в отсутствие какого-либо спора между депонентом и бенефициаром.

Чаще всего в научно-правой литературе отношения эскроу сравнивают с покрытым (депонированным) аккредитивом. Разница состоит в том, что во втором случае для получения денежных средств достаточно формального предоставления документов выгодоприобретателем. Про конкретные оговоренные и согласованные обязательства речи нет. На ряду с этим, важным обстоятельством для расчёта по аккредитиву является наличия банка в роли эскроу-агента в то время, как мы помним, данное условия не распространяется на договор условного депонирования[4].

Сфера применения эскроу отношений в России и предложения по их развитию

Анализируя данный способ регулирования гражданско-правовых отношений, важно понимать, что для нашей национальной правовой системе он новый, постепенно набирающий свою популярность. В настоящее время самая благоприятная область для договора эскроу в России - купля-продажа недвижимости. Востребованность отношений эскроу также распространяется и на другие сделки, требующие совершения ряда действий в определенный временной отрезок между заключением договора и его прекращением[5]. Как это происходит на практике? Предположим, лицо, решившее приобрести квартиру в строящемся доме (депонент), направляет свои денежные средства на счет в банк (эскроу-агент). Банк блокирует эти средства и не позволяет застройщику (бенефициару) ими воспользоваться, пока дом не будет введен в эксплуатацию. Введение дома в эксплуатацию в этом случае будет являться некой отправной точкой - основанием перехода права собственности на денежные средства к выгодоприобретателю, то есть застройщику.

Рассматривая данный вопрос, мы считаем необходимым изучить последние изменения законодательства, связанные с отношениями эскроу. Одним из них является официально закрепленный в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" порядок и особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве. Последние редакции данного закона направлены на постепенный переход к проектному кредитованию застройщиков с участием счета эскроу. Очевидно, что актуальность законотворчества в этой сфере заключается в том, что число мошеннических операций ежегодно растет, а вместе с тем и количество обманутых дольщиков. По нашему мнению, использование счета эскроу дает гарантию покупателям недвижимости, минимизирует их риски, является наиболее подходящим дополнению к договору участия в долевом строительстве.

Основная проблематика анализируемого правового инструмента состоит в его недостаточной проработке, что легко объяснить сравнительной новизной в национальном законодательстве. Сфера его применения в России на данном этапе достаточно ограничена, при этом для некоторых областей (долевое строительство), как мы видим, весьма актуальна.

По мнению Новиковой Н.А, шероховатости в законе, связанные с отношениями эскроу все еще существуют. Это, касается, в первую очередь, слабой регламентации полномочий и ответственности эскроу-агента[6]. Нам кажется разумным закрепить на законодательном уровне те неблагоприятные последствия, которые ждут это третье лицо в случае, если оно не исполнит одну из своих обязанностей. Таким образом, будет обеспечена «трехсторонняя гарантия» и все участники данных правоотношений будут застрахованы от неправомерных действий каждой из сторон.

Заключение

Подводя итог, необходимо еще раз отметить гибкость данной правовой конструкции, свободу выбора договоренностей сторон. Этот факт обеспечивает возможность участникам эскроу отношений заключать сделки с удобными им, индивидуальными условиями, что в свою очередь способствует распространению исследуемой группы правоотношений. Несомненно, важнейшее значение договор счета эскроу в настоящее время имеет в парадигме реформы законодательства о долевом участии в строительстве. Мы полагаем, что при расширении сферы применения условного депонирования и договора счета эскроу, данные правовые инструменты могут быть весьма перспективны. Увеличить область применения эскроу можно путем разрешения использования в качестве объектов депонирования любого имущества. Логичным решением также, на наш взгляд, будет информирование населения о существовании эскроу отношений, поскольку основная часть общества слабо осведомлена или в принципе не знакома с исследуемой правовой конструкцией.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996. N 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019) // Собрание законодательства РФ. – 29.01.1996. N 5.

2. Договор счета эскроу: особенности и перспективы развития [Электронный ресурс] // https://www.garant.ru/article/668945/

3. Квициния Н. В. Перспективы развития договора эскроу в России // Legal Concept = Правовая парадигма. – 2020. – Т. 19, № 1. – С. 51–59. – DOI: https://doi.org/10.15688/lc.jvolsu.2020.1.6

4. Костоев М.М. Договор эскроу в системе обязательственного права России // Вопросы российского и международного права. 2018. Том 8. № 8А. (С. 5-11).

5. Михайлов С.В., Пономарева Н.В. К вопросу о правовом регулировании эскроу в России // Гражданско-правовая аналитика. Журнал «Юристъ – Правоведъ» - 2018. (С. 20-24)

6. Новикова Н. А. Перспективы эскроу-счетов в российском законодательстве / Н. А. Новикова // Научный диалог. — 2013. — № 7 (19). — С. 132–140.)

7. Ушаков, Е. В. Содержание договора счета эскроу по российскому законодательству / Е. В. Ушаков. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2016. — № 23 (127). — С. 356-359. — URL: https://moluch.ru/archive/127/35277/

8. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.20) // Консультант Плюс.

Информация об авторе

Степанов Дмитрий Олегович – студент, 2 курса. Юридический факультет. ННГУ им. Н.И. Лобачевского (603000, г. Нижний Новгород, ул. Ашхабадская, д. 4, email: Neyyydi@yandex.ru)

Брукис Ирина - студентка, 2 курса. Юридический факультет. ННГУ им. Н.И. Лобачевского (603000, г. Нижний Новгород, ул. Ашхабадская, д. 4, email: brukis.ira@yandex.ru)