Для установления прав на земельный участок необходимо определить понятие «правового режима земельного участка» и элементы, входящие в него. Под «правовым режимом земельного участка» понимается установленный законодательством особый порядок использования и оборота земельного участка как объекта земельных правоотношений. Что касается элементов правового режима земельных участков, то большинство авторов, рассматривающих данный вопрос, включают в содержание правового режима такие элементы, как форма (вид) права собственности, наличие ограничений и обременений, установленных в отношении земельного участка, наличие зарегистрированных ограниченных вещных прав, разрешенное использование земельного участка, целевое назначение, исходя из категории земель, ответственность за правонарушения в сфере земельных правоотношений, круг лиц – субъектов земельных правоотношений.
Разрешенное использование является элементом правового режима земельного участка, основанное на зонирование территории, и заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут осуществляться землепользователем на конкретном участке. Статья, посвященная видам разрешенного использования земельного участка, закреплена в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее – ГрК РФ) [1]. Статьей 37 ГрК РФ установлены три вида разрешенного использования: основные, условно разрешенные и вспомогательные. Также, в данной статье законодатель определяет, что вид разрешенного использования должен быть установлен применительно к каждой территориальной зоне. Вид разрешенного использования земельного участка определяется в соответствии с классификатором, который был утвержден 10.11.2020 г.
Особо важным элементом является определение категории земли. В РФ существуют земли с общим и особым правовым режимом. К землям, на которые устанавливается общий правовой режим, относится весь состав земель РФ. Что касается особого правового режима, то он может устанавливаться, например, в местах проживания и деятельности малочисленных народов и этнических групп для охраны земель, а также в целях созданий условий для охраны таких земель.
В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) [2], все земли в РФ по целевому назначению делятся на 7 категорий. Каждая категория земель предназначена для определенных целей, и использование земель должно осуществляться с учетом того предназначения, которое законодатель определил в правовых нормах для данной категории. Например, земли лесного и водного фондов не предназначены для строительства жилых домов, соответственно, для использования их под строительство таких объектов требуется изменение категории земель. Целевое назначение земель отражается в специальной документации и периодически может изменяться в результате перевода земель из одной категории в другую.
Говоря о субъектах земельных правоотношений, можно выделить следующие категории:
- лица, использующие земельный участок на праве собственности.
- лица-несобственники земельных участков, в обязанности которых входит использование земельных участков в соответствие с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, сохранять межевые и иные знаки, осуществлять мероприятия по охране земель и иные обязанности, установленные статьей 42 ЗК РФ.
Как мы можем заметить, независимо от того, на каком праве используется земельный участок, обязанности по неухудшению и использованию земельных участков в соответствие с законодательством, возлагается не только на собственников, но и на лиц, не являющихся собственниками, а использующих земельных участок на иных условиях, например, по договору аренды или в случае установления сервитута.
Спорным элементом является ответственность за нарушения в сфере земельных правоотношений, так как не все ученые выделяют его в качестве составляющей правового режима. Под ответственностью за земельные правонарушения понимаются неблагоприятные последствия, которые возлагаются на правонарушителей (граждан и организации) в дополнение к обязанности по возмещению в полном объеме причиненного вреда и устранению результатов их действий.
Исходя из ст. 74, 75 ЗК РФ, можно сделать вывод о том, что лица, совершившие земельные правонарушения, несут уголовную, административную и дисциплинарную ответственность. Однако Д. В. Козлов считает, что, анализируя статью 76 ЗК РФ, можно выделить еще один вид ответственности – имущественная [3]. В данном случае нарушитель будет обязан привести участок в пригодное для его использования состояние, возвратить участок собственнику в случае самовольного завладения им, восстановить уничтоженные межевые знаки и т. д.
По нашему мнению, юридическая ответственность за земельные правонарушения является комплексным понятием, которое не ограничивается земельным законодательством, а включает в себя правовые нормы разных отраслей права. О. С. Колбасов высказывался о том, что «ответственность в области земельного права представляет собой сложное явление, выходящее по своему содержанию за рамки этой отрасли права. Применение мер ответственности в различных случаях нарушения земельного законодательства может относиться не только к земельному, но и уголовному, административному, трудовому, гражданскому праву». [4]
По нашему мнению, к элементам можно отнести содержание прав и обязанностей субъектов земельных правоотношений, так как их объем определяет то, в какой степени будет использоваться земельный участок.
Права и обязанности в первую очередь зависят от субъекта земельных правоотношений, так как в земельном законодательстве существуют ограничения. Так, например, иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях.
Также, объем прав и обязанностей зависит от объекта правового режима. Например, на некоторых землях историко-культурного назначения, в том числе землях объектов культурного наследия, подлежащих исследованию и консервации, может быть запрещена любая хозяйственная деятельность.
Подводя итог вышесказанному, можно сделать вывод о том, что к элементам правового режима земельного участка следует относить разрешенное использование, целевое назначение, круг субъектов земельных правоотношений, ответственность за правонарушения в сфере земельных правоотношений, пресечение и предупреждение земельных правонарушений и содержание прав и обязанностей субъектов земельных правоотношений. Учитывая отсутствие законодательного подхода к определению элементов правового режима земельного участка, хотелось бы все - таки отметить важность и значимость определения данных элементов, так как именно из них складывается содержание правового режима, а правовой режим это в первую очередь порядок использования и оборотоспособность земельного участка. Определение элементов правового режима земельных участков позволит устранить правовую неопределенность в части использования земельных участков и возможности совершения в отношении них гражданско-правовых сделок, поскольку статья 27 ЗК РФ содержит лишь примерный перечень ограничений и изъятий в части оборотоспособности земельного участка.
Список источников:
- Земельный кодекс Российской Федерации : федер. закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ. Доступ СПС «Консультант Плюс»
- Градостроительный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 7 мая 1998 № 73-ФЗ. Доступ СПС «Консультант Плюс»
- Козлов Д. В. Совокупный (комплексный) правовой режим земельных участков: монография. – 2020. – с. 35.
- Комментарий к Основам земельного законодательства Союза ССР и союзных республик / Под ред. Г.А. Аксененка, Н.А. Сыродоева. М., 1974. 352 с.