В наше время каждый хоть раз задумывался о приобретении собственного жилья. Безусловно, перспектива проживания в съемной квартире является не лучшей в такой ситуации. Наличие собственного жилья (собственности) собственное жилье это отличное вложение средств и гарант стабильности. Однако, в нынешних не стабильных экономических условиях покупка квартиры – проблема, требующая огромных вложений. Рынок недвижимости сегодня претерпевает существенные трудности, причиной которых являются в том числе: санкции, пережитая пандемия COVID-19, а также высокий уровень инфляции. Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в новостройке на вторичном рынке города Омска Омской области составляет около 5,5-7 миллионов рублей. Соответственно, человек, получающий среднюю зарплату, а это приблизительно 90 тысяч рублей по Омской области (согласно данным статистики за 2025 год)[9, с.6], сможет накопить полную стоимость квартиры за 11-13 лет, но при условии жесткой экономии и ограничении себя и членов семьи в приобретении ряда необходимых товаров.
Таким образом, государство, в качестве решения проблемы, предлагает такой вариант как: ипотечное кредитование. Так, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны-залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом[4, с.6]. В ряде случаев, кажется, что это - лекарство от всех болезней: простой обыватель накапливает первоначальный взнос, заключает ипотечный договор с банком, выплачивает взнос, получает деньги, приобретает «квартиру мечты», а потом ежемесячно вносит определенную сумму с процентами на счет банка. Банк получает процент, человек недвижимость: все в плюсе. Но вот парадокс, в 2025 году процент по ипотеке вырос до 21 % годовых. В таком случае переплата по ипотеке на 6 миллионов рублей, полученная на срок – 360 месяцев, составит почти 31 миллион рублей. И это, безусловно, существенно «травмирует» бюджет, так как ежемесячный платеж составит 105.000 рублей[10, с.6].
Разумеется, предусмотрены государственные меры поддержки, льготы. Так сниженный процент можно получить, если потенциальный покупатель проходит по условиям для: семейной ипотеки, IT-ипотеки, арктической и дальневосточной ипотеки, сельской ипотеки, и так далее. В свою очередь все виды льготных ипотек требуют соблюдения определенных условий. Так, например, программа «Дальневосточная и арктическая ипотека» предусматривает субсидирование процентной ставки до уровня 2 % годовых по ипотечным кредитам, выданным для приобретения жилья или строительства индивидуального жилого дома на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа (далее - ДФО), а также на сухопутных территориях Арктической зоны Российской Федерации (далее - АЗ РФ). Заемщиками могут являться: молодые семьи, если оба супруга не достигли возраста 36 лет; граждане, не достигшие возраста 36 лет, не состоящие в браке и имеющие ребенка, который не достиг возраста 19 лет; участники программ «Дальневосточный гектар» или «Арктический гектар» и так далее[5, с.6].
Согласно результатам исследования в данной сфере, наиболее популярным примером льготной ипотеки выступает семейная. Она предусматривает субсидирование процентной ставки до уровня 6 процентов по ипотечным кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации на приобретение жилья на первичном рынке или строительство индивидуального жилого дома, при рождении с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2030 г. первого ребенка или последующих детей. Право на получение льготного кредита имеют: семьи, в которых есть ребенок в возрасте до 6 лет (включительно); семьи, в которых есть двое и более несовершеннолетних детей; семьи, в которых есть ребенок с инвалидностью[6, с.6].
В период высоких рыночных ставок по ипотеке особенно актуальными становятся программы ипотеки с господдержкой. Однако возникает вопрос: что делать тем, кто не подпадает ни под одну из программ?
И как оказалось, выход есть! И с точки зрения постулата: «Что не запрещено законом- то разрешено» он, весьма, легальный. Донорская ипотека - это неофициальная программа, сложившаяся, на рынке практика при которой кредит оформляют не только на одного основного заёмщика («реципиента») – лицо, фактически, выплачивающее ипотеку и в будущем становящееся собственником недвижимости, но и созаёмщика («донора»), подходящего под условия льготной ипотеки.
Законность данной схемы подтверждается статьей 308 «Стороны обязательств» Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что возможно привлекать созаёмщиков, чтобы получить и обслуживать кредит[1, с.6].
Механизм донорской ипотеки выглядит следующим образом: лицо, не обладающее правом на льготу, договаривается с донором, который соответствует условиям программы. Как правило, на первом этапе факт добровольного участия донора устанавливается устными договорённостями, но в дальнейшем должно быть оформлено в договоре купли продажи, кредитном договоре, а также в виде договора о будущей передаче доли в недвижимости в собственность реципиента. Основным заёмщиком по ипотечному договору выступает реципиент, а донор выступает в качестве созаемщика, которому полагается доля в размере 1/10 (но не менее установленной санитарной нормы площади на человека) в приобретаемой недвижимости. Реципиент вносит платежи самостоятельно или с помощью донора. После закрытия ипотеки, донор может передать свою долю реципиенту, например, в порядке продажи или дарения доли в недвижимом имуществе[8, с.6].
Ипотечными «донорами» выступают лица с хорошей кредитной историей, стабильным официальным доходом, а также имеющие право на льготную ипотеку. Такой статус могут приобрести по собственному желанию как близкие лица (родственники, друзья), так и абсолютно незнакомые люди за вознаграждение. Зачастую донорская ипотека используется для получения льготы по семейной ипотеке, так как, исходя из условий получения данной льготы, ее получают сразу два члена семью. То есть, оба супруга обладают правом на получение сниженной ставки по ипотечному платежу. Так многие семьи реализуют право на льготу только одного из супругов, а льгота другого остается неиспользованной, поэтому некоторые лица готовы за денежное вознаграждение передать третьим лицам свое право.
Из вышесказанного, можно сделать вывод о том, что благодаря данному механизму лицо, изначально не обладающее правом на льготную ипотеку, может приобрести недвижимость за льготную ставку по государственной программе. Это гарантирует не только уменьшение размера переплат по кредитному договору, которые зачастую превышают сумму ипотечной выплаты, но и размера ежемесячных выплат. А лицо, которое не желает самостоятельно реализовывать свое право на льготную ипотеку или попросту не может это сделать, передает свое право и получает денежное вознаграждение. На первый взгляд ситуация кажется выгодной для обеих сторон, но так ли это на самом деле?
В действительности оказалось, что возможных неблагоприятных последствий больше, чем мы можем предположить. Во-первых, все участники сделки несут финансовые обязательства. Если фактический покупатель перестанет платить, долг взыщут с созаемщика, к тому же чтобы переоформить квартиру, потребуются дополнительные манипуляции: дарение или продажа, что также обладает риском для реципиента и включает в себя денежные затраты. В случае конфликта между сторонами истинное положение дел будет доказать весьма сложно, что в дальнейшем может вызвать проблемы при разрешении спора судом.
Во-вторых, проблемой может стать смерть донора. В таком случае причитающаяся ему доля в приобретённой недвижимости войдет в состав наследства и будет подлежать разделу между наследниками. Таким образом, реципиент претендовать на данную долю по закону не сможет, и в дальнейшем она перейдет одному из наследников. Конечно, данную долю можно передать по завещанию, но, к сожалению, оно не всегда может быть составлено заранее[2, с.6].
Ещё одним недостатком выступает возможность донора отказаться передавать долю реципиенту. Тогда реципиент может претендовать на проживание в приобретенной квартире, так как является сособственником, о чём свидетельствует запись в ЕГРН.
Кроме того, в случае приобретения недвижимости по семейной-донорской ипотеке не исключаются и проблемы в случае развода донора, потому как доля донора в приобретенной недвижимости является совместной собственностью супругов, следовательно, будет подлежать разделу при разводе в общем порядке, что также может лишить реципиента возможности быть единственным собственником[3, с.6].
Представленные проблемы и недостатки являются не единственными в данной сфере, а лишь малой частью, которую мы смогли выявить на первых этапах функционирования донорской ипотеки. Представляется, что в дальнейшем их будет становится все больше и больше. С чем же это связано? На наш взгляд это связано с самой сутью донорской ипотеки. Её механизм предусматривает, в некотором роде, передачу права на государственную поддержку другому человеку, который не имеет на это каких-либо оснований, что противоречит самому понятию льготы. Человек, в принципе, не должен передавать свое право на поддержку от государства, ради получения прибыли. Это-то же самое, если бы люди с инвалидностью продавали наборы социальных услуг или право на компенсацию 50% расходов на ЖКХ другим лицам.
Появление на рынке донорской ипотеки свидетельствует об увеличении уровня правого нигилизма среди граждан: люди не видят или не хотят видеть насколько данный институт противоречит нормам права в целом. Насколько его существование ухудшает понимание самого смысла предоставления льготных ипотек. Целью государства является не снижение стоимости недвижимости, а обеспечение реальной возможности улучшить жилищные условия лицам, которые в этом по-настоящему нуждаются.
В заключении данной статьи мы пришли к выводу о том, что данный институт обладает невероятным количеством недостатков, которые затмевают его основной плюс, в виде сниженного процента по ипотеке. И поэтому считаем необходимым ввести на законодательном уровне запрет на заключение ипотечных договоров с донорской ипотекой. На наш взгляд, наиболее актуальной санкцией за нарушение данного положения, будет наложение запрета на дальнейшую передачу доли в недвижимом имуществе другому лицу, то есть реципиенту.
Список литературы:
- "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ статья 308
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 (ред. от 24.12.2020) "О судебной практике по делам о наследовании"
- "Семейный кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 N 223-ФЗ
- Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ
- https://minfin.gov.ru/ru/perfomance/govsupport/dvostok/uslovie/
- https://minfin.gov.ru/ru/perfomance/govsupport/semya/uslovie/
- https://спроси.дом.рф/instructions/ipotechnye-donory/
- https://journal.sovcombank.ru/ipoteka/donorskaya-ipoteka
- https://omsk.gorodrabot.ru/salaries
- https://calcus.ru/kalkulyator-ipoteki