Договор аренды в современном мире является одним из самых востребованных договоров. Многим людям довольно часто приходится вступать в подобные договорные отношения. Например, съем жилого или нежилого помещения (офиса), аренда транспорта, прокат, лизинг. В рамках данных правоотношений арендодатель по договору аренды передает имущество во временное владение и (или) пользование, а не в собственность. Все это обуславливает выгоду и «дешевизну» арендованного имущества, поэтому в настоящее время, наравне с договором купли-продажи, договор аренды является одним из способов получения права на владение каким-либо имуществом.
Гражданский кодекс РФ закрепляет следующее определение интересующего нас договора [1]: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью».
В контексте рассмотрения определения понятия «договор аренды» важно раскрыть основные признаки данного вида договора. Различные авторы приводят следующие признаки договора. Гонгало Б.М., Иванчак А.И. в качестве признаков договора аренды выделяют [2]:
1. Согласно легальному закреплению договора аренды в Гражданском Кодексе РФ, этот договор является:
1.1.Консенсуальным, так как по договору возникновение прав и обязанностей связано с достижением соглашения, а не с передачей имущества арендатору, Гонгало Б.М. отмечает, что консенсуальная природа договора также предполагает возможность заключить договор об аренде вещи, которая на момент его заключения не существует или не находится в собственности арендодателя;
1.2.Возмездным, так как договор аренды предполагает арендную плату и передачу объекта аренды в интересах арендатора;
1.3.Неотъемлемым [3], так как за выполнение своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендодателем должна быть получена от арендатора арендная плата;
1.4.Взаимным (двусторонне обязывающим), так как предполагает наличие у обеих сторон соответствующих прав и обязанностей, в контексте данного признака договор аренды – это двухсторонняя сделка, направленная на установление правоотношений по области имущественного найма;
2. Аренда согласно абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК всегда предполагает временное пользование непотребляемыми и индивидуально-определенными вещами, то есть арендатор обязан вернуть то же самое имущество, а не такое же имущество;
3. Аренда по своей сущности может обременять право собственности, но никогда не прекращает права на объект аренды.
Так, авторы выделяют основные и важнейшие признаки договора аренды, рассмотрев аренду в рамках различных аспектов ее существования и применения, а также определяют гражданско-правовую характеристику данного вида договора.
Элементы договора – это его составные части, а признаки — это внешнее проявление его элементов, характеризующих особенности договора [4].
В современной науке единый подход к пониманию элементов договора отсутствует. Но большинство авторов [5], например, Гонгало Б.М., Алексеев С.С., Алексеева О.Г., Беляев К.П. к элементам договора относят: стороны, предмет, объект, форму, срок, цену, условия.
Как и в любом виде договоров, в аренде договором и законом предусмотрена ответственность сторон в случае нарушения или ненадлежащего исполнения обязательств. Гонгало Б.М. отмечает, что особыми последствиями нарушения обязательств аренды являются:
1. Право требования арендатора об устранении скрытых недостатков объекта аренды или право арендатора на возмещение расходов на устранение его недостатков, или досрочное расторжение договора;
2. Право арендатора требовать соразмерного уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков при наличии прав третьих лиц;
3. Право арендодателя досрочного внесения арендной платы при существенном нарушении арендатором сроков ее внесения;
4. Право требования арендодателя о внесении арендной платы за весь период просрочки при неисполнении арендатором обязанности возвратить арендованное имущество [6];
5. Право арендодателя на возмещение убытков, не покрытых арендной платой;
6. Последствие нарушения преимущественного права арендатора на заключение договора, согласно которому арендодатель отвечает перед новым арендатором за невозможность исполнить надлежащим образом обязанность предоставить объект аренды в пользование.
Важно отметить, что при передаче предмета аренды с нарушениями, например, лизинга, в частности, в отношении качества и комплектности лизингополучатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены согласно «Обзору судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга)» Президиума ВС РФ ОТ 27.10.2021 [7].
По Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588 [8] два предприятия заключили договор аренды участка на срок 1,5 года для строительства, что подтверждается подписанным договором и актом приема-передачи. Однако, данный договор не прошел регистрацию, так как арендодатель не предоставил регистратору всех необходимых документов. По истечении срока аренды арендодатель обратился в суд за взысканием арендной платы и неустойки с арендатора. При этом, суд первой инстанции обратил внимание на то, что участок был выделен под определенные цели, достижение которых по вине арендодателя оказалось невозможным, так как он отказался предоставлять необходимые для регистрации документы. Судебной коллегия по экономическим спорам ВС РФ требования истца-арендодателя не удовлетворила и отправила дело на новое рассмотрение, так как по ч. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор имеет право уменьшить плату, если условия аренды ухудшились не по его вине. Также Судебной коллегия отметила, что объект аренды должен соответствовать и отвечать условиям договора, а риски обратного возлагаются на арендодателя. Таким образом, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ установила, что даже при наличии акта приема объекта невозможность пользоваться имуществом освобождает от арендной платы за него.
Исходя из рассмотренной судебной практики, существуют основания, такие как форс-мажоры, за которые одна из сторон не несет ответственность по договору. Так, согласно судебной практике, ВС РФ признал, что в данном случае ответственность за неуплату арендной платы лежит не на арендаторе, а на арендодателе.
Таким образом, в российском современном гражданском праве договор аренды закрепился как базовая форма передачи какого-либо имущества для различных, незакрепленных в законе целей, в возмездное владение и пользование. Договор аренды обладает следующими признаками: консенсуальный, возмездный, взаимный, двусторонне обязывающий, предполагает временное пользование непотребляемыми и индивидуально-определенными вещами, может обременять право собственности, без его прекращения. Значение договора аренды состоит в обеспечении гражданам и юридическим лицам возможности извлекать выгоду как в качестве арендатора, так и в качестве арендодателя.
Список литературы:
- «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) // Собрание законодательства РФ. – 29.01.1996. - N 5. - Ст. 410.
- Иванчак А.И. Гражданское право Российской Федерации: Особенная часть. М.: Статут, 2014. С. 87
- Дачкина А. С. Договор аренды (понятие и общие положения) / А. С. Дачкина // Синергия Наук. – 2020. – N 54. – С. 167-172.
- Разумовская Е. В. Договорное право в 2 т. Том 1. Общая часть: учебник для вузов / Е. В. Разумовская. — 3-е изд., перераб. и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2022. — 197 с.
- Гонгало Б.М., Алексеев С.С., Алексеева О.Г., Беляев К.П. Гражданское право. Том 1: учебник / [и др.]; под редакцией Б. М. Гонгало. — 3-е изд. — М.: Статут, 2018. — 528 c.
- Токарева К. Г. Понятие, признаки и условия договора аренды земельных участков / К. Г. Токарева, А. П. Нагимова // Тенденции развития науки и образования. – 2017. – N 29-1. – С. 27- 29.
- «Обзор судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.10.2021) [Электронный ресурс]. – URL: https://sudact.ru/ (дата обращения: 27.09.2023)
- Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 16.06.2020 N 310- ЭС19-16588 [Электронный ресурс]. – URL: https://sudact.ru/ (дата обращения: 27.09.2023)