На сегодняшний день, арендные отношения получили широкое распространение и признание не только в коммерческой и предпринимательской деятельности, но и в повседневной жизни физических лиц, не связанных с предпринимательством, в связи с тем, что внушительная доля участников гражданского оборота не имеют возможности или намерения приобретать в собственность имущество необходимое им для осуществления бытовой, хозяйственной и (или) иной деятельности. В связи с этим, удовлетворение потребностей указанных субъектов осуществляется посредством использования такой правовой конструкции, как договор аренды.
В свою очередь, понятие договора аренды закреплено в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в соответствии с которой: «по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование»[1]. Одним из основных признаков данной договорной конструкции является платность. Вместе с тем, плата является и основной обязанностью арендатора. Так, В.А. Белов рассуждая о правовой природе договора аренды, утверждал: «договор аренды необходимо рассматривать как сложное (комплексное) обязательство, которое преимущественно состоит как минимум из двух обязательств арендатора, к числу которых относятся обязательство по уплате соответствующего вознаграждения арендодателю (арендная плата)» [2]. На это указывал и М.З. Абесалашвили, с которым также нельзя не согласиться: «основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом»[3]. Хоть и очевидно, что уплата арендных платежей для арендных отношений является важным элементом, но интерес в данном случае представляет ситуация, при наступлении которой возможность исполнения данной обязанности ставится под сомнение. Актуальным примером такой ситуации может послужить распространение пандемии коронавирусной инфекции и принятие актов государственных органов, направленных на борьбу с ней, поскольку последние существенным образом повлияли на обязательства сторон по договору аренды. В частности, принятые акты послужили причиной разгоревшихся конфликтов между арендаторами и арендодателями, которые вскоре перешли в плоскость судебных разбирательств. В связи с этим, хочется не только дать оценку антикризисным мерам, введенным на законодательном уровне, но и выявить некоторые их несовершенства.
Для предотвращения конфликтов на почве пандемии и сохранения арендных отношений на законодательном уровне были разработаны и приняты специальные меры поддержки. Одной из таких мер являлось принятие Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее — Закон). В данном случае, нас интересует статья 19 Закона, которая установила юридический механизм изменения правоотношений сторон в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. В целом, указанная статья направлена не иначе как на облегчение положения арендаторов во время пандемии. Для реализации этих задач, законодатель предлагает два возможных варианта послаблений арендаторам. Первым является возможность получить отсрочку внесения арендной платы (часть 1 статьи 19). Так, арендодатель обязан заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке в течение 30 дней с момента обращения последнего, если договор заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации из-за пандемии коронавирусной инфекции в субъекте Российской Федерации. Данная мера касается не всех арендаторов, а только осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики. Надо заметить, что часть 1 статьи 19 Закона такого ограничения не содержит. Более детально условия отсрочки законодатель поручил установить Правительству РФ. Оно же, в свою очередь, издало соответствующее постановление №439 [4], которым сузило круг лиц, могущих воспользоваться привилегией. Так, Правительство установило, что отсрочка предоставляется исключительно арендаторам, осуществляющим деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики. Вместе с тем, в указанном Постановлении не находит отражения перечень пострадавших отраслей экономики. Такой перечень утвердило Правительство в другом своем Постановлении № 434 [5], из анализа которого, можно сделать вывод, что оно принято для иных целей, так как не содержит ни слова об аренде, что порождает дополнительные вопросы, выходящие, впрочем, за пределы настоящей статьи. Полагаем, что необходимо признать несовершенство правового регулирования и решить вопрос в ту или иную сторону.
Таким образом, арендаторы недвижимого имущества (за исключением жилых помещений), работающие в пострадавших отраслях экономики и заключившие договор аренды до принятия решения о введении в субъекте РФ режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации), вправе претендовать на отсрочку по арендной плате. Арендодатель обязан заключить соглашение об этом в течение 30 дней со дня обращения арендатора. Более того, арендатор может выставить и требование в части уменьшения арендной платы. Так, мы переходим ко второму варианту послаблений предоставленных арендаторам (часть 3 статьи 19). Хочется обратить внимание на то, что в отношении возможности и порядка уменьшения размера арендной платы, законодатель не стал формулировать императивную норму, а предусмотрел только право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года, в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
По нашему мнению, данная норма носит неопределенный характер, так как в ней отсутствует описание оснований и условий реализации права арендатора по уменьшению арендной платы. Также, в отличие от части 1, посвященной отсрочке уплаты арендной платы, часть 3 не предусматривает издание каких бы то ни было подзаконных актов, определяющих порядок и условия снижения размера арендных платежей. Однако, по какой-то причине, Правительство в Постановлении № 439 дублирует положения закона, но уже в качестве рекомендации, а не обязанности, что, может, спровоцировать арендодателей отказывать арендаторам в снижении размера арендной платы ссылаясь на то, что снижение является их правом, а не обязанностью.
Список использованных источников:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федер. закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
2. Белов В.А. Аренда как возвратное обязательство. дис. … канд. юрид. наук : спец. 12.00.03. – Москва, 2016. – 18 с.
3. Абесалашвили М.З. Права и обязанности сторон по договору аренды // Пробелы в российском законодательстве. 2018 №2. С. 82 – 85
4. «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»: постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439. п.1. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
5. «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции»: постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434. Доступ из СПС«КонсультантПлюс».