Одним из дискуссионных вопросов в литературе является выделение части земельного участка как самостоятельного объекта правоотношений. Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) признает такой объект как часть земельного участка самостоятельным наряду с земельным участком и землей (ст. 6 ЗК РФ). Однако в практике данный вопрос не получил однозначного ответа, что можно аргументировать следующим.
Во-первых, в соответствие с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, часть земельного участка не выделяется в качестве самостоятельного объекта кадастрового учета. В отличие от ЗК РФ, объектом кадастрового учета, согласно вышеназванному закону, может быть исключительно земельный участок. Несмотря на это, Президиум Верховного суда в 2016 году пришел к выводу о том, что, «если исходный земельный участок поставлен на кадастровый учет, его часть также может быть объектом кадастрового учета в случае регистрации в государственном реестре прав обременения на данную часть объекта недвижимости» [7].
Во-вторых, перечень объектов гражданских прав не является исчерпывающим, Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) не исключает в качестве объекта части земельного участка, более того, в силу положений пункта 3 статьи 129 ГК РФ: «Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах», то есть в любом случае при заключении сделок, предметом которых является земля, необходимо учитывать положения ЗК РФ, а ЗК РФ допускает участие в обороте такого объекта как часть земельного участка [2].
В-третьих, некоторые ученые считают, что «под «частью земельного участка» нужно понимать только ту его часть, которая после реального раздела превратилась в самостоятельный земельный участок» [4].
В-четвертых, в законодательстве не содержится определение части земельного участка, следовательно, отсутствует возможность разграничения части земельного участка и иных схожих с ней объектов.
Кроме того, часть земельного участка может являться объектом не только гражданско-правовых отношений, но и земельных, например, на часть земельного участка может быть установлена охранная зона. В пределах охранной зоны может располагаться только часть земельного участка, но не весь земельный участок. Однако, на некоторые части земельного участка, которые находятся в пределах охранной зоны, могут устанавливаться ограничения, которые закреплены отдельными нормативными актами [9].
Часть земельного участка не является объектом договора купли-продажи, дарения и иных сделок, которые связаны с отчуждением, но может быть объектом аренды, залога, сервитута.
Далее рассмотрим вопрос о возможности нахождения части земельного участка в собственности лица-несобственника всего земельного участка. В соответствии с ЗК РФ, «если право собственности на объект, находящийся на земельном участке, переходит к другому лицу, то оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, на которой находится данный объект». Из этого следует, что часть земельного участка не может находиться в собственности лица, не являющегося собственником всего земельного участка. [3].
В силу положений ЗК РФ, часть земельного участка может быть обременена сервитутом. В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, действовавшем до принятия Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», существовала норма, которая прямо указывала на то, что часть земельного участка может быть предметом сервитута. В действующей редакции прямое указание отсутствует.
Исходя из вышесказанного, можно сделать следующие выводы:
- В ЗК РФ не хватает дефиниции по поводу части земельного участка как объекта правоотношений.
- Необходимо перечислить в статье 6 ЗК РФ, объектом каких правоотношений может быть часть земельного участка (но перечень не должен быть закрытым).
- Отсутствует четкая норма по поводу установления сервитута на часть земельного участка, в сравнении с предыдущей редакцией.
- Законодательное определение понятия «часть земельного участка» легально не закреплено.
Список литературы:
- Анисимов А.П., Чаркин С.А. Объекты земельных правоотношений // Российская юстиция. – 2012. – № 2
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер. закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Доступ СПС «Консультант Плюс»
- Земельный кодекс Российской Федерации : федер. закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ. Доступ СПС «Консультант Плюс»
- И. Колесникова Часть земельного участка как объект правоотношений // Российская Газета. – 2003. – № 5. – С. 9.
- Конституция Российской Федерации: принята всенар. голосованием 12. дек. 1993 г. - М. : Издательство «Э», 2017. – 64 с.
- Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016). Доступ СПС «Консультант Плюс».
- О государственной регистрации недвижимости : федер. закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Доступ СПС «Консультант Плюс».
- О землеустройстве: федер. закон от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ. // Доступ СПС «Консультант Плюс».
- Тоточенко Д.А., Малахов А.С. Части земельных участков, находящиеся в зонах с особыми условиями использования, как объекты гражданских и земельных отношений // Нотариус. – 2019. – № 5. – С. 41 - 44.
- Уткин Б.И. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними. - М.: Альфа-Пресс, 2005. - С. 24.