Анализ положений российского и французского права, касающихся регистрации недвижимости, показал, что содержательное различие между российской и французской системой регистрации не так велико.
1. Существенное различие состоит в том, что в России объектом регистрации являются права на недвижимость, а во Франции акты (сделки) с недвижимостью. Системообразующим принципом российской регистрационной системы является принцип внесения, согласно которому право без его регистрации не является действующим. Регистрация является конститутивным элементом права на недвижимость [15, с. 4], в результате чего датой приобретения права на недвижимость является дата регистрации. Право же существует до момента погашения записи в ЕГРН. Реестр ведется по объектному принципу. В отношении каждого объекта недвижимого имущества в ЕГРН открывается раздел, состоящий из записей, содержащих сведения о характеристиках объекта недвижимости и о правах на недвижимость (записи реестра прав на недвижимость).
Французская система регистрации характеризуется принципом противопоставимости, согласно которому право переходит в момент заключения сделки, а регистрация необходима для оглашения права перед третьими лицами. Реестр (le fichier immobilier) ведется, прежде всего, не по объектному критерию, а по субъектному (по сторонам совершенных сделок). В отношении каждого лица ведется персональная карточка (des fiches personnelles de propriétaire), в которой указывается лицо и акт (сделка), на основании которого оно прибрело право на недвижимость.
Принцип противопоставимости уместен именно при регистрации сделок. Сложно представить противопоставимость права или же действие принципа внесения при регистрации сделок. Соответственно, указанные принципы прекрасно комбинируют с данными моделями регистрации. Более удачно с точки зрения обеспечения стабильности и безопасности оборота действует принцип внесения. Именно поэтому модель российской регистрационной системы в этом аспекте является более предпочтительной.
2. Регистрация права или акта (сделки) в первую очередь необходима для интересов третьих лиц, которые будут полагаться на сведения в реестре. Отсюда вытекают основные принципы регистрационной системы, направленные на защиту правомерных ожиданий неопределенного круга третьих лиц.
3. Принцип открытости, обеспечивающий свободный доступ всех к сведениям в реестре, должным образом реализован как в России, так и во Франции. Любое заинтересованное лицо может получить выписку из реестра, содержащую описание объекта недвижимости, правообладателя недвижимости и содержание его права. С точки зрения информативности, выписка из французского реестра недвижимости более содержательна, так как помимо прочего содержит в себе сведения об обременениях (например, залоге) вещи.
4. Принцип публичной достоверности реестра реализован плохо в обеих системах регистрации. Во Франции это объясняется действием принципа противопоставимости, который не требует обязательной регистрации акта (сделки) с недвижимостью. В России, несмотря на закрепленную презумпцию достоверности реестра и защиту добросовестного приобретателя, плохо развит легалитет регистрационной системы. Внешний легалитет (характеризуется исключительно проверкой дефектов формы сделки и ее содержания) не позволяет регистрирующему органу обнаружить все пороки перехода права, вследствие чего в реестр в любой момент может быть внесено право на недействительном основании.
Во Франции, как и в России, на регистрирующий орган возлагается функция по обеспечению внешнего легалитет. Но в то же время во французском праве отлично развита система нотариата, и все сделки перед их регистрацией нотариально удостоверяются. В соответствии со ст. 1369 ФГК нотариально удостоверенный акт (l'acte authentique, подлинный акт) тот, который удостоверен с соблюдением всех необходимых требований нотариусом, обладающим соответствующими компетенцией и полномочиями [9, с. 2]. Такой акт может быть составлен как письменной, так и в электронной форме. Нотариус выявляет волю сторон, отсутствие предпястий к передаче права и другие необходимые обстоятельства. Введение обязательного нотариального удостоверения всех сделок перед регистрацией права в России повысит степень достоверности реестра, а третьи лица будут более защищены.
В то же время, недоразвитый специалитет реестра в России подрывает достоверность реестра. Невнесение собственником строений изменений в реестр влечет недостоверность сведений, описывающих объект недвижимости (законодательно не установлена обязанность собственника актуализировать описание объекта, содержащегося в ЕГРН). В связи с этим, российскому праву необходимо перейти к концепции единого объекта недвижимости для решения этой и не только проблем [5, с. 56].
5. Принцип старшинства в России реализован так же хорошо, как и во Франции. Право, которое было внесено в реестр раньше, получает преимущественную защиту.
Данный анализ продемонстрировал то, что ни российская, ни французская модель регистрации не является идеальной. Опыт российских юристов может быть интересным для Франции. Аналогично, французский опыт может оказаться полезным для российской системы регистрации.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Научная литература
1. Курс французского гражданского права: Ч. 1: Теория об обязательствах; Ч. 2: Договоры. Перевод с французского. Ч. 1-2: Вып. 1-6 / Пляниоль М.; Пер. и предисл.: Гартман В.Ю. - Петроков: Изд. тип. С. Панского, 1911. - 1010 c.
2. Новиков К.А., Синельникова В.Н. Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Издательский дом ВШЭ, 2015 – 183 с.
3. Французский гражданский кодекс. Перевод с французского / Науч. ред.: Лавров Д.Г.; Пер.: Жукова А.А., Пашковская Г.А. - С.-Пб.: Юрид. центр Пресс, 2004. - 1101 c.
1.1 Научная иностранная литература
4. Atias C. Droit Civil — Les Biens. 8e éd. P., 2005.
2. Научные статьи
5. Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права, 2011 N 6. – 85 с.
6. Бевзенко Р.С. Регистрационный конструктор, или Как создать идеальную регистрационную систему? (К русскому переводу работы Р. Торренса) // Вестник гражданского права, 2018 N 2. – 14 с.
7. Вербаер Е. Участники сделок с недвижимостью. Опыт Франции // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование, 1999 N 1. – 8 с.
8. Церковников М.А. Регистрация сделок с недвижимостью во Франции: принцип противопоставимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - М.: Закон, 2012, № 3 (232). – С. 61-83.
9. Шварц М.З. К вопросу о доказательственном значении государственной регистрации права на недвижимое имущество (некоторые размышления над правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 24.05.12 № 17802/11) // Арбитражные споры. - С.-Пб., 2013, № 3 (63). – С. 135-150.
3. Нормативно-правовые акты
10. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собр. законодательства РФ. 1994. N 32.
11. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" // Собр. законодательства РФ. 2015. N 31.
3.1 Иностранные нормативно-правовые акты
12. Code civil. Version consolidée au 14 février 2020 // URL: https://www.legifrance.gouv.fr.
13. Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant la réforme de la publicité foncière // URL: https://www.legifrance.gouv.fr.
14. Décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 pour l'application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière // URL: https://www.legifrance.gouv.fr.
4. Иные
15. Discussion Paper on Land Registration: Void and Voidable Titles, 2004, 99 р.
16. Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости. Приложение N 1 к приказу Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2015 г. N 943.