Наиболее популярный договор в гражданских отношениях — соглашение о покупке или продаже недвижимого имущества. Такое соглашение используется чаще всего благодаря несложной структуре: продающая сторона предоставляет покупающей стороне недвижимое имущество как полную собственность, в том числе постройку, квартиру в многоквартирном доме, землю, сооружение, апартаменты, а продавец вносит в нее оплату по установленному соглашению. Но непрерывное совершенствование гражданских правоотношений формирует новые концепции, которые определяют для участников договора более сложную структуру отношений. В связи с этим в нынешнее время идеал соглашения купли-продажи, указанный в Гражданском кодексе, практически не встречается на практике [3, с.9].
Законы РФ из-за относительной «молодости» порождают ряд вопросов и проблем, что подтверждается практическим составлением договора купли-продажи недвижимости при реализации материнского капитала. Однако независимо от экспериментов с исправлением ситуации, формируются более актуальные проблемы, решение которых требует определенной оперативности для отстаивания участников сделок с мат. капиталом, в том числе интересы порядочных покупателей.
Настанет момент, когда наши законы будут учитывать все аспекты жизни, но до этого нужно рассматривать те проблемы, которые уже сегодня станут тяжелым препятствием для порядочных покупателей. Как водится, держатель недвижимого имущества, купивший эту площадь в ипотеку, может возместить часть кредита средствами мат. Капитала. В то же время обилие кредитов, закрываемых средствами пособия для матерей, растет лавинообразно. Сегодня имеется серьезная опасность для приобретателей недвижимого имущества, если оно оплачивалось по кредиту и было закрыто с помощью данного пособия. Это затрагивает и ту собственность, которая была приобретена за пособие для матерей с самого начала.
Таким образом, из-за неоднократного использования возможностей ипотеки для физлиц, в судебных разбирательствах возникает множество проблем. Например, самый часто встречающийся случай, когда супружеская пара, взявшая заем в виде ипотеке под залог, покупают жилье в кредит на средства пособия для матерей. Статья 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» гласит о том, что пособие для матерей можно реализовывать полностью или частично для покупки жилья через заключение любых договоров, не идущих вразрез с законами РФ и причастность к системе обязанностей (жилищных, жилищно-строительных и ЖНК), через безналичный перевод денег в банки и компании, предоставляющие ипотеку и внесенных денежных средств [5]. Они-то и называются пособием для матерей, имеющих несколько детей.
Стоит учесть, что составление ипотечного соглашения через сделки недвижимости, дает начало залоговым тяжбам по купленной при помощи пособия недвижимости [7, с.36]. Жилье, купленное при помощь денежных средств из пособия, нужно формировать как долю недвижимости каждого участника семейных отношений. Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. №862 «О Правилах реализации средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение условий проживания» [4]. применяются специальные процедуры учета, созданные с целью отстаивания прав и интересов участников семейных отношений, не достигших 18-ти лет.
Такой сформированной процедурой считается долг члена семьи, которому выдана документ о выдаче семейного пособия, составить расписку, согласно с которой жилье, купленное на средства семейного пособия, в период до полугода после приобретения кадастрового паспорта нужно переформировать в единую недвижимость, разделенную между членами семьи.
Но при задействовании ипотечных ресурсов или кредитов не представляется возможным моментальное переформирование недвижимости в долю всех членов семьи из-за грубого курса кредитующих организаций, которые оформляют кредит лишь тогда, когда правообладателями собственности смогут стать только дети, достигшие 18-ти лет. Это обусловлено тем, что если обязательства по ипотеке через залоговую стоимость не будут выполнятся должным образом, то несовершеннолетнего члена семьи нельзя будет выселить из собственности в процессе взыскания средств [1, с.15].
В этой ситуации покупка недвижимости можно отложить до сроков погашения залогов. Законы допускают покупку жилой недвижимости на семейное пособие с регистрацией собственности на родителей или только на одного совершеннолетнего члена семьи, а после доля собственности также регистрируются на детей, в случае, когда будет закрыт залог имущества [6, с.62]. Выполнение этих обязательств не отслеживается органами, а ПФРФ не обязан производить это отслеживание, так как об этом нигде не указано. Помимо этого, в справке о правах на недвижимости или положениях о залоговом статусе жилья нет не единого упоминания о наличие таких обязанностей или того условия, что жилье покупалось при помощи семейного пособия.
В последующем такие соглашения подвергаются опротестованию с покупательской стороны, потому что несут риски для приобретателей подобного жилья на рынке перепродажи недвижимости. Соглашение может считаться ничтожным в рамках законодательства или по вердикту в ходе судебного разбирательства, и предполагает возмещение всех убытков и расходов участникам соглашения.
В связи с этим можно посоветовать покупающей стороне тщательно изучить соглашение о покупке собственности продающей стороны (любой документ, подтверждающий его право на собственность), велика вероятность, что он содержит положения, в которых описывается договор покупки при помощи семейного пособия. Помимо этого, покупающая сторона имеет право потребовать от продающей стороны документ из Пенсионного Фонда, в котором указаны цели реализации семейного пособия. При обращении в Пенсионный Фонд, организация обязана дать ответ продающей стороне о целях и условиях реализации семейного пособия и имело ли место данное действие. Если изначально недвижимое имущество покупалось продающей стороной при помощи ипотеки, то приобретателю рекомендуется обратиться в кредитную организацию и убедиться, что при погашении ипотеки не были использованы средства семейного пособия.
Подобная проблема в рамках законов РФ в ближайшем времени может стать следствием множества тяжб в суде, которые основаны на отстаивании детьми, которым исполнилось больше 18-ти лет, своих прав на долю в квартире, которые не были предоставленными их родителями и находятся в собственности у другого человека. Помимо этого, зарегистрированное соглашение может быть обжаловано ПФР, опекунами или лицами, у которых ребенок находится на попечительстве. Наличие и распространение рисков для прав и интересов людей до 18-ти лет считается результатом неимения единого и эффективного процесса отстаивания их прав в РФ, который бы принимал во внимание невозможность личного участия и его проявление в определенных правовых отношениях [2, с.363].
Подытожив осуществленный анализ практических сделок, составим несколько выводов. Покупающей стороне по сделке реализации будущей недвижимости необходимо дать возможность принуждать продающую сторону совершить действия по покупке или формированию имущества, которое необходимо предоставить покупающей стороне в будущем. Считается, что сделка причастности к долевой застройке — самостоятельный вид гражданских правоотношений в виде сделки, отличный от сделки реализации будущей недвижимости. При регистрации сделки реализации будущей недвижимости участники соглашения должны правильно персонализировать этот объект, а именно исследовать размеры и другие свойства объекта, который будет предоставлен в пользование.
Список источников
- Комардина М.Н. Правовые последствия неисполнения продавцом своих обязательств по договору купли-продажи жилых помещений // Юрист. 2012. №15.
- Куемжиева С.А., Кудрявцева Л.В. Проблемы реализации и защиты правовых возможностей несовершеннолетних как субъектов права // Актуальные проблемы права и правоприменительной деятельности. Материалы Международной научно-практической конференции. Под общей редакцией В.А. Сосова, 2017.
- Олейникова О. Сложные схемы купли-продажи недвижимости: практика споров // Жилищное право. 2014. N 12.
- Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от 31.05.2018) «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» // СЗ РФ. 17.12.2007. N 51. Ст. 6374.
- Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 18.03.2019) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» // СЗ РФ. 01.01.2007. N 1 (1 ч.). Ст. 19.
- Фокина М.М. Купля-продажа жилой недвижимости: современные правовые проблемы // Урбанистика и рынок недвижимости. 2014. №2.
- Хуснетдинова Л.М. Проблема доступности ипотечного жилищного кредитования для основной массы населения Российской Федерации со средними доходами // Семейное и жилищное право. 2012. №1.